주택임대차보호법 문답해설_2편

최근 깡통전세로 전세 보증금을 받지 못하는 일이 속출하는 가운데 춘천의 다세대주택 건물이 경매에 넘어가면서 세입자들이 전세 보증금을 받지 못할 위기에 놓였습니다. 해당 다세대주택은 2016년 집주인이 임대업을 위해 매입, 당시 3억원 가량의 대출을 받아 근저당권이 설정돼 있는 상태였습니다. 임대업을 이어나가던 집주인은 코로나19로 전세 세입자가 급감함과 동시에 자금사정이 나빠져 은행 이자를 갚지 못했고 결국 경매에 넘어가게 됐습니다. 집주인에 따르면 당초 감정받은 경매가는 약 8억원이었지만 한번 유찰이 되면서 최저 가격이 약 5억8000만원으로 떨어졌습니다. 전세보증금의 경우 전입세대 확정일 순서로 지급되게 되는데 유찰로 인해 경매가가 낮아지면서 후순위로 밀린 세입자들은 전세 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생하게 되버렸습니다.

주택임대차보호법 문답해설 1편에 이어 확정일자의 정의와 확정일자를 갖추기 위한 요건, 주택임대차보호의 대상이 되는 주택, 주택임대차 대항요건으로서의 주택입주와 주민등록 사례에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

질문 1. 확정일자란 무엇인가요?

공증기관(공증인, 법원등기소) 또는 행정기관(동사무소) 등에서 사문서에 기입하는 일자를 말하며 그 일자 현재에 그 문서가 존재하고 있다는 것을 증명하는 것입니다. 공증기관, 동사무소 등에 임대계약서를 제시하고 일자확정을 청구하면 기관은 확정일자부에 해당 주택의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재하고 확정일바주의 번호를 임대계약서에 기입하 후 확인일자인 이란 것을 찍고 그 안에 청구한 날의 일자를 기재하는데 이것이 바로 확정일자입니다. 

 

질문 2. 확정일자를 갖추기 위해서는 어떻게 해야 하나요?

확정일자 청구는 법원과 등기소, 공증사무실, 관할 동사무소 등에서 청구할 수 있습니다. 확정일자 청구에는 임대인의 동의가 필요 없으므로 임차인 혼자서 청구할 수 있으며 임대차계약서를 공증했다면 별도의 확정일자를 청구할 필요가 없습니다. 확정일자 청구는 주택임대차 계약서를 제시하고 구두로 청구합니다. 확정일자 청구는 반드시 임차인이 해야 하는 것이 아니므로 계약서를 소지하고 제시하면 누구라도 가능합니다. 확정일자를 구하는 임대계약서는 임대인, 임차인의 성명 등을 기재하고 서명 날인이 된 원본, 완성된 문서이어야 하며 그 일부에 공란이 있을 경우에는 그 부분을 채우고 문서 작성자 인이 날인된 것이어야 합니다.

 

질문 3. 건축물관리대장에는 공장으로 되어 있으나 건물의 내부구조를 변경하여 사실상 주거로 사용하고 있는 건물도 주택임대차 보호대상이 되나요?

주택임대차보호법의 대상이 되는 주거용 건물은 등기부나 건축물대장 등 공부상 용도를 기준으로 할 것이 아니라 임차의 목적, 건물의 위치와 구조 등에 관한 실지 용도에 따라 결정해야 합니다. 따라서 공부상 공장상가로 되어 있어도 사실상 구조가 주거로 되어 있고 주거를 목적으로 임대하였다면 주택임대차보호 대상이 되는 주거용 건물이라고 할 수 있습니다. 

 

질문 4. 주택의 일부를 개조하여 구멍가게를 하는 건물을 임차한 경우에도 주택임대차보호법의 적용되나요?

임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 주택임대차보호법의 적용대상이 됩니다. 주택과 점포의 규모 및 주된 용도 등을 참작하여 사회 통념상 점포의 일부를 주거로 사용하는 주택으로는 보호받을 수 없습니다.

 

질문 5. 점포건물을 임차하였으나 후에 주거용으로 개조한 경우도 주택임대차보호법이 적용되는지?

주택임대차계약 체결 당시를 기준으로 하여야 한다는 것이 대법원의 판례입니다. 따라서 임대차계약 당시 주거용이 아니라면 보호대상이 될 수 없습니다. 그러나 임대인의 동의를 얻어 주거용으로 개조했다면 그 시점을 기준으로 주택임대차보호법이 적용됩니다. 

 

질문 6. 미등기 주택을 임차하여 살고 있는 경우에도 주택임대차계약서에 확정일자를 받을 수 있는지 또 그 효력은 어떻게 되나요?

미등기건물 임대차계약서에도 확정일자를 받을 수 있습니다. 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 대지 환가대금에 대한 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용합니다.

 

질문 7. 주택을 임차하고 가족과 함께 입주하였으나 임차인의 처와 자녀만 주민등록 이전하였고 본인은 전입신고를 하지 않았습니다. 이런 경우도 보호받을 수 있나요?

주민등록은 임차한 자신 것이어야 하나 임차인의 처나 자녀등과 같이 임차인의 가족이 주민등록이 전입된 경우 주택임대차보호법이 요구하는 주민등록을 마친 것으로 한다는 대법원 판결이 있습니다.

 

질문 8. 임차인 착오로 전입신고를 잘못하여 지번표시가 다른 지번으로 전입되었다면 이런 경우에도 보호받을 수 있나요?

임차인 착오로 전입신고 지번이 잘못된 경우라면 주택임대차보호법상 대항력이 없으며 보호대상이 되지 않습니다. 실제상황에 맞게 정정된 이후부터 보호대상이 됩니다. 임차인은 신고를 올바르게 하였으나 담당 공무원의 착오로 지번을 틀리게 기재한 경우에는 보호받을 수 있다는 판례가 있습니다.

 

질문 9. 다세대나 연립주택의 경우 주민등록상의 주소에 주택의 지번만 기재하고  동호수를 기재하지 않았다면 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 없나요?

이 경우 보호대상이 되지 않는다는 것이 판례의 입장입니다. 다만 다가구주택의 경우 층, 호수를 기재하지 않아도 보호받을 수 있다는 판례입니다.

 

질문 10. 주택을 임차하여 입주, 주민등록을 마치고 확정일자까지 받았습니다. 그 후 위 주택에 경매가 진행되고 배당요구도 했습니다. 그런데 자녀들의 진학편의상 경매 진행도중 낙찰되기 전 주민등록을 옮겼습니다. 이런 경우 임차인으로 배당에 참여하여 배당받을 수 있나요?

주택의 점유와 주민등록의 대항요건은 배당요구종기일까지 계속 유지하고 있어야 하므로 배당요구 종기일 이후에 옮긴 경우에만 해당 경매사건에서 배당받을 수 있습니다.

 

질문 11. 주택을 임차하여 입주 후 주민등록을 마쳤으나 일시적으로 사정이 있어서 주민등록만 다른 곳으로 잠시 옮겼다가 다시 원상회복 하였습니다. 그런데 그 사이에 근저당권이 설정되고 그 근저당권에 의하여 경매가 진행되었습니다. 저는 경락인에게 집을 비워주어야 되나요?

주택의 점유와 주민등록이라는 요건은 대항력 취득 시에만 구비하면 되는 것이 아니라 계속 존속하고 있어야 합니다. 도중에 주민등록을 옮긴 경우는 대항력을 상실하게 되며 원상으로 돌아온다고 하더라도 대항력은 회복되지 않습니다. 따라서 이 경우 주민등록을 원상 복구한 시점부터 다시 대항력을 취득하므로 그전에 근저당권이 설정되었다면 경락인에게 대항할 수 없으므로 집을 비워주어야 합니다. 다만 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시적으로 옮긴 경우는 대항력을 잃지 않는다고 봅니다.