임차인 권리분석_2편

경매부동산은 권리관계가 애매할수록 현장조사를 많이 할수록 큰 시세차익을 볼 수 있습니다.

친·인척간의 임대차는 경매 실무상 많이 문제되는 경우인데, 법원실무에서는 부부사이, 부모와 미성년 자녀 간에는 임대차 관계를 인정하지 않지만 기타 형제간, 부자간, 친인척 관계일 경우 실체적 진실에 따라 판단하고 있습니다.

경매 재테크는 특별한 노하우보다 현장분석을 철저히 하고 시세파악을 정확히 해서 향후 매매 또는 임대 등이 양호한 지 등 손품과 발품을 아끼지 않는것이 중요합니다.

소유자 또는 채무자와의 특수관계인 임차인, 가장 임차인 문제, 가장 임차인 확인 방법에 대해 포스팅 해보겠습니다.

 

 

 

소유자 또는 채무자와의 특수 관계인 임차인

 

 

(1) 가끔 부부가 이혼을 가장하여 배우자를 임차인으로 하여 권리신고를 하거나 동일 세대에서 가족공동생활을 하다가 채무자 또는 소유자만 전출하여 잔여가족 명의로 임대차 계약서를 작성하여 권리신고를 하고 임대차를 주장하는 경우가 있다. 이때는 최초의 근저당 또는 가등기·가압류·가처분 등의 설정날짜와 원인날짜를 확인하여 임대차 사실 유무를 파악하여 대항력 인정여부를 판단하여야 한다. 

 

(2) 위장전입자 여부 확인

집행법원에 권리신고는 하지 않았으나 집행관이 부동산 현황조사시 읍·면·동사무소에서 주민등록전입자를 조사하여 보고서를 작성하므로 임대차와는 무관하지만 임차인으로 오인될 소지가 있는 임차인(주민등록 등재자)이 있다. 이런 가장 임차인의 경우는 소유자 또는 채무자가 친·인척  또는 인과관계가 있는 자를 전입하도록 하여 항고·재항고를 남발하고 이사비용 등을 요구할 목적으로 허위임대차를 주장하는 경우가 대부분이므로 사실 거주 여부와 친인척 관계를 철저히 조사한 후 응찰하여야 한다. 

 

가장 임차인 문제

 

 

매수신고인은 경매목적물에 대항력 있는 임차인이 있는지 확인하고 선순위임차인이 있다면 그 임대보증금을 지급할 것을 예상하고 입찰에 응해야 하나, 그 선순위의 임차인이 허위의 거짓임차인일 경우가 있다. 예컨대 건물소유자와 친척관계에 있는 사람이 임대차계약이나 임대보증금을 지급함이 없이 건물주소지에 주민등록만 이전하여 살고 있었는데 갑자기 그 건물이 경매될 상황이 되었다면 소유자와 가장 임차인이 담합하여 임대차계약서를 허위로 작성하고 이를 토대로 최우선의 임차권을 주장하는 경우가 있다.

 

이 경우 매수인이 매각대금 전부를 지급하고 임차인을 상대로 건물명도소송을 제기한 경우 가장 임차인은 이미 전입 신고된 주민등록등본과 나중에 허위로 작성한 전세계약서를 제출하면서 대항력 있는 임차인이라고 주장하며 보증금 반환을 요구하게 되므로, 매수인은 위 임차인이 가장 임차인이라는 의심이 들면 가장 임차인인지 여부를 확인하여야 한다.

 

가장 임차인 확인방법

(1) 실무상 가장 임차인의 경우 우선 소유자와 임차인이 친인척 관계에 있는지 확인해야 한다. 이는 소유자와 임차인의 호적등본을 각각 떼어보면 확인할 수 있고 건물에 대한 저당권이 설정되어 있다면 가장 임차인의 임차권은 위 근저당권보다 먼저 설정되어 있을 것이므로 (만일 임차권이 저당권보다 후순위라면 대항력이 없을 것이다) 위 저당권 설정 당시 임차권이 설정되어 있는지를 확인하여야 한다.

 

대부분 근저당권을 설정한 금융기관에서는 그 건물에 선순위임차권이 있는지 여부를 확인하고 대출하므로 매수인이 저당권자인 금융기관에서 이를 확인하는 것도 좋다. 경매부동산에 대한 정보는 채권은행에서 가장 많이 알고 있다. 따라서 채권은행의 채권담당자에게 직접 찾아가 문의하면 발품보다 더 많은 수확을 거둘수 있다.

 

 

(2) 명도소송 중이라면 임차인에게 임대차계약서상의 보증금을 지급하였다는 증거자료를 제출하라고 한다. 대부분의 가장 임차인은 보증금을 지급하지 아니하고 나중에 전세계약서만 소급하여 작성한 경우가 대부분이기 때문에 실제로 보증금이 오고 갔는지에 대한 자료(온라인 송금영수증, 은행에서 계좌 이체한 통장 사본 등)를 제출하기 어렵다. 따라서 임차인에게 보증금을 지급한 근거 자료를 제출하게 해달라고 법원에 석명을 구하는 방법도 있으며, 또한 임대차계약서의 작성자(공인중개사로 기재된 자 또는 임차인이 임대차계약서의 작성자라고 주장하는 자)를 낙찰자가 명도소송에서 증인으로 신청하여 위 임대차계약서 작성 당시의 상호과 작성경위, 대금지급여부를 추궁한다면 의외로 쉽게 가장 임차인 여부를 확인할 수 있다.