주택임대차보호법 최우선변제금 수령 조건

인천 미추홀구 전세사기 피해자의 70%가량이 소액 임차인 보호를 위한 최우선변제금을 받지 못하는 걸로 확인됐습니다. 최우선변제금은 계약 당시 일자가 아닌 근저당 설정 일자에 따라 보증금 기준이 달라지기 때문입니다.

최우선변제 기준인 보증금 상한액은 2~3년 주기로 개정되는 주택임대차보호법 시행령에 따라 꾸준히 올라가는데 최우선변제 기준이 근저당 설정 시기로 정해져 있기 때문에 개정돼도 소급되지 않고 근저당이 설정된 경우 적용 시점을 담보권 실행일로 봅니다. 또한 근저당이 설정되면 전세보증금 반환보증보험에 가입하기가 어렵습니다.

주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는 주거용 건물의 범위와 소액보증금 최우선변제를 받기 위한 요건, 확정일자에 의한 우선변제권에 대해 포스팅 해보겠습니다. 

 

 

 

 

주거용 건물의 범위

 

 

경매에 있어서 그 건물이 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임차인의 보증금과 명도 문제와 관련하여 매우 중요하다. 경매목적부동산의 임차인이 경매법원으로부터 배당받거나 매수인에 대항하기 위해서는 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는 주거용 건물에 거주해야 가능하고 그렇지 않는 주거용건물이외의 임차인은 매수인에게 대항력을 주장할 수 없어 임차보증금을 법적으로 보호받지 못한다.

 

주거용 건물에 해당하는지 아닌지의 여부는 경매목적부동산의 공부상에 나타난 용도등의 표시를 기준으로 하는 것이 아니라 건물이 실제로 사용되어지는 용도에 따라서 주거용 건물의 여부가 정해지며 건물의 일부가 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용 상황 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지의 여부 등을 고려하여 종합적으로 판단해야 한다. 

 

주택임대차보호법이 적용되는 주거용건물의 기준은 다음과 같다.

(1) 용도가 주거용에 가까울것 : 임대차계약 체결 당시를 기준으로 판단하며 계약당시는 주거용 건물부분이 존재하지 않았는데 임차인이 그후 전부 또는 일부를 주거용으로 임의 개조, 사용한 경우 인정되지 않는다.

(2) 일정면적 이상을 주거용으로 사용할 것

(3) 유일한 주거공간일 것

(4) 임대차 계약의 목적이 주거용일 것

 

소액임차인의 소액보증금

(1) 최우선 변제를 받을 수 있는 소액보증금의 범위

최우선변제 되는 소액보증금 중 일정액은 주택임대차보호법의 여러 차례 개정으로 인하여 확대 강화되어 왔다

- 주택소액임차인 최우선 변제금 : 주민등록 전입과 건물의 인도가 있어야 한다(매각금액의 1/2의 한도)

- 설정일의 기준은 임대차 계약일이 아니니 담보물건(근저당권, 담보가등기, 전세권 등)설정일을 기준으로 한다.

 

 

주택임대차보호법 최우선변제금 상향조정

 

 

(2) 소액보증금 최우선변제를 받기 위한 요건

- 배당요구의 종기일까지 반드시 배당요구를 하였을 것

- 보증금의 액수가 소액임차인에 해당하는 보증금의 범위 내에 해당할 것

- 첫 경매개시결정등기 전에 대항요건(주택의 인도와 주민등록 전입)을 갖추었을 것

- 배당요구 종기일까지 대항요건(주택의 점유와 주민등록전입)을 유지할 것

 

(3) 소액보증금의 기준일 계산법

소액임차인의 해당여부는 경매부동산의 최초 담보물건 발생일을 기준으로 한다. 많은 임차인들이 본인의 이사일자, 계약일자, 전입일자를 기준으로 소액임차인 해당여부를 판단하는데 임차인과는 상관이 없다. 즉 임차인으로 살고 있는 집의 등기부상 권리 중 최선순위 담보물건(저당권, 근저당권), 담보가등기(등기부상 표기는 "소유권이전 청구권 가등기"로 일반가등기와 동일함에 유의)의 등기일을 기준으로 하여 그 등기일 당시의 법의 규정에 따라 소액임차인 해당 여부를 판단해야 한다. 

 

 

(4) 소액보증금의 최우선 변제금 산정

1. 소액보증금 중 일정액이 매각가액(매각대금)의 1/2을 초과한 경우 : 소액임차인의 최우선변제대상인 일정액이 매각가액의 1/2을 초과할 때는 매각가액의 1/2을 한도로 최우선 변제되는 일정액을 산정하는데 실무에서는 위 1/2을 매각가에서 경매집행비용(절차비용)을 공제한 잔액의 1/2을 기준으로 한다.
2. 소액임차인이 여러명일 경우 : 소액임차인의 최우선 변제금을 합산한 금액이 경매대금에서 경매비용(감정료, 현황조사료, 신문공고비, 송달료 등)을 제외한 금액(순 배당총액)의 1/2을 초과할 경우 다른 채권자들을 보호하기 위해 그 배당총액의 1/2만을 최우선 변제금으로 할당한다.

 

(5) 특수한 임대차(판례 및 학설에 의한 임대차 인정 여부)

1. 경매목적부동산의 소유자와 법적인 혼인관계에 있는 자: 배우자 사이에는 임대차가 인정되지 않는다.
2. 경매목적부동산의 소유자와 혈연관계/친인척관계에 있는 자 : 부모, 자식, 친인척사이에서는 임대차가 진실로 존재하는 한 그 임대차를 부인할 수 없다. 
3. 경매목적부동산의 소유자 아닌 채무자가 임차인인 경우 : 임대차가 진실로 존재하는 한 그 임대차를 부인할 수 없다.
4. 경매목적부동산의 전 소유자가 임차인인 경우, 그 전입일은 양수인(매수인)명의로 소유권이전등기가 경료된 날로 본다 : 소유자가 전입신고 및 입주를 하고 거주하다가 부동산을 매도하고 매수인과 임대차 계약을 체결하여 임차인으로 지위를 바꾸어 계속해서 거주하던 중 목적부동산에 경매가 진행되는 경우가 이에 해당한다. 

경매목적부동산의 소유자와 전입신고/입주 후 거주하다가 이혼하여 임대차계약을 체결한 배우자의 전입일은 그 이혼이 허위가 아니한 이혼한 날로 본다. 

확정일자에 의한 우선변제권

 

(1) 확정일자인을 받는 방법

소유자(집주인)의 동의를 요하는 전세권등기 등과는 달리 확정일자인은 집주인의 동의를 요하지 않는다. (또한 등기부에 기재되지 아니하고 등기소 또는 동사무소의 확정일자 대장에 기록된다). 작성된 계약서 원본 또는 계약당사자 도장이 날인된 부본에 관할등기소 또는 동사무소의 확정일자인을 받으면 된다. 2015년 9월 14일부터 인터넷등기소를 통해 주택임대차계약증서상의 확정일자 부여신청이 가능해졌다.

 

(2) 확정일자인의 효력발생 요건

대항요건(계약+입주(점유)+전입신고)을 갖추는 것뿐만 아니라 대항요건을 유지(주민등록상 전입유지, 실제 점유 유지)해야만 확정일자제도의  보호를 받을 수 있다.

 

(3)확정일자의 물권적 효력

계약서 작성일자, 전입신고일자, 실제 점유일자 중 제일 늦은 날짜에 1일을 가산한 날과, 확정일자 받은 날짜를 비교하여 그중 늦은 날이 확정일자부 임차인의 물권적 효력 발생일이 된다

 

등기된 전세권은 경공매시 해당주택의 매각대금(낙찰액)중 건물만의 매각대금에서 순위에 따른 배당을 받을 수 있는데 비해 확정일자부 임차권은 해당주택의 매각대금 전체(건물+대지, 아파트 등 집합건물은 대지권)에서 순위에 따른 배당을 받을 수 있다.(훨씬 유리) 전세권등기에 많은 다른 장점이 있다 하더라도 주택의 경우 굳이 집주인의 동의를 얻어서 수십만원의 등기비용을 들여야 하는 전세권 등기를 해야 할 이유가 없다 하겠다.

 

 

(4)확정일자부 임차권의 성격

서민을 위한 주택임대차보호법의 취지상 경공매시 물권적 효력만 부여했을 뿐 그 성격은 물권이 아닌 채권이다. 따라서 저당권 등과는 달리 경매를 실행하기 위해서는 필히 판결/공정증서 등의 집행권원이 있어야 한다. 

 

(5) 주택임차인이 가지는 대항력

- 임차인의 대항력은 매수인에게 임차보증금 뿐만 아니라 계약기간의 잔여일까지 승계 부담시킬수 있는 권리를 의미한다. 대항력과 확정일자 모두를 갖춘 임차인이 권리신고는 물론 배당요구 신청도 했을 경우에는 보증금 중 배당받지 못한 잔액에 대해서는 매수인이 인수(승계)부담하지만 계약 잔여기간에 대해서는 매수인이 인수하지 않는다. 배당요구 신청은 기존 임대차계약의 해지의사로 보기 때문이다.