주택임대차보호법 문답해설_3편

지난해 이슈가 된 ‘빌라왕’ ‘빌라의 신’ 사기 사건에 이어 최근 전국적으로 전세사기 사건이 발생하면서 전세포비아가 확산되고 있습니다. 전세보증금과 매매가격이 비슷한 깡통주택에서 대형전세사기가 발생했는데 안타깝게도 사기 피해자의 대부분이 20~30대 사회 초년생과 신혼부부입니다.

주택임대차보호법 문답해설 2편에 이어, 대항력을 갖추고 확정일자를 받았어도 이미 저당권이 설정되어 있거나 가등기, 가압류된 집을 임차한 경우 임차인이 보호받을 수 있는지 외국인일 경우 주택임차인으로 보호받을 수 있는지, 끝으로 임차권등기명령제도에 대해 포스팅하면서 주택임대차보호법 문답해설을 마칩니다. 

 

 

 

질문 1. 이미 저당권이 설정되어 있는 주택을 임차하여 입주 후 주민등록을 마치고 계약서에 확정일자도 받았습니다. 이 저당권이 실행된다면 임차인의 지위는 어떻게 되나요?

 

임차인의 입주나 주민등록 이전에 저당권이 설정되어 있었다면 임차인은 경락인에게 대항할 수 없으며 다만 확정일자를 갖추었기 때문에 경매절차에서 배당에 참가하여 주택 경락대금 중 위 근저당권자의 채무변제에 충당하고 나머지가 있으면 일반채권자에 우선하여 변제 받을 수 있습니다. 임차인이 소액임차인이라면 보증금의 일정액까지는 먼저 저당권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다. 

 

질문 2. 가압류, 압류된 집을 임차한 경우_

저는 가압류된 집을 임차하여 입주 후 주민등록을 마치고 계약서에 확정일자도 받았습니다. 그 후 가압류 권리자가 본안 소송에 승소판결을 받아 위 주택을 경매하려 합니다. 저의 지위는 어떻게 될까요?

가압류, 압류 등기는 제3자에 대해여 그 부동산에 관하여 처분금지의 효력을 발생시키고 이를 공시함으로써 제3자로 하여금 그 등기 후에 권리를 취득하여도 경락인에게 대항할 수 없음을 경고하는 데에 목적이 있으므로 이미 가압류, 압류된 집을 임차한 경우 임차인은 경락인에게 대항할 수 없습니다. 

확정일자를 갖추었어도 가압류, 압류권자 보다 우선 변제를 받을 수 없고 가압류, 압류권자와 임차인의 채권금액에 비례하여 안분배당을 받게 됩니다. 다만 소액임차인의 경우에 보증금 중 일정액을 가압류, 압류권자 보다 우선하여  배당받을 수 있습니다.

 

질문 3. 가등기 주택을 임차한 경우_

저는 갑으로부터 주택을 임차하여 입주 후 주민등록전입 신고도 했습니다. 그런데 위 주택에는 이미 을 앞으로 가등기(소유권이전청구권)가 되어 있었는데 을은 가등기에 기한 본등기를 마친 후 저에게 집의 명도를 요구합니다. 저는 퇴거를 하여야 하나요? 또한 전세금은 누구에게 반환받을 수 있는지?

가등기에는 순위보전의 효력이 있으므로 임차권의 대항력을 취득하기 전에 가등기가 경료되어 있었다면 비록 그 가등기에 기한 본등기가 임차권의 대항력 취득 후에 이루어졌다고 하더라도 임차인은 본등기 경료한 자에 대하여 임차권을 주장할 수 없습니다. 따라서 귀하는 을의 요구에 따라 퇴거해야 하고 전세금은 갑으로부터 반환받을 수 있을 뿐입니다. 그러나 임차권의 대항력 취득 후에 가등기가 된 경우에는 그 가등기에 기하여 본등기가 경료 되어도 임차인은 본등기 경료자에 대하여 임차권을 주장할 수 있습니다. 다만 가등기 후에 임대보증금을 인상하였다면 그 인상분에 대하여는 본등기 경료자에게 주장할 수 없습니다. 

 

* 경료하다 :  정해진 절차를 거쳐서 완성하다 또는 마치다.

 

질문 4. 전세보증금 인상의 경우 재계약서를 작성하지 않고 인상 보증금 지급 후 영수증을 받은 경우가 많은데 이런 경우 영수증에 확정일자를 받아도 우선 변제권의 효력이 있나요? 

 

영수증에 받은 확정일자의 효력은 없습니다. 

 

질문 5. 임차권을 양도받은 경우에도 원래의 임차인이 갖고 있던 대항력을 주장할 수 있나요?

임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전전세한 경우 양수인이나 전전세인이 임차인의 주민등록 퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간(14일)내에 전입신고를 마치고 주택에 입주하여 점유를 계속하고 있다면 원래의 임차인이 가지고 있던 대항력은 동일성을 유지한 채 존속한다는 대법원 판결이 있습니다. 

 

질문 6. 저는 미국국적의 외국인으로 주택을 임차하여 입주하였으나 주민등록법상의 전입신고를 할 수 없기 때문에 주택소재지를 신 체류지로 하는 전입신고를 하였습니다. 이러한 경우 주민등록을 갖추지 못하였는데 주택임대차보호법상 주택임차인으로서 보호 받을 수 있나요?

 

보호받을 수 있습니다. 출입국관리법 제31조 및 제36조는 90일을 초과하여 국내에 체류하는 외국인은 외국인등록을 하여야 하고, 등록외국인이 체류지를 변경할 때에는 신체류지에 전입신고를 하여야 한다고 규정하고 있습니다. 주민등록법 시행령 제6조는 외국인은 주민등록에 관한 신고대신에 출입국관리법에 의한 외국인 등록을 하면 되다는 내용을 규정하고 있으므로 귀하의 경우는 대항 요건인 주민등록을 갖추었다고 볼 수 있습니다. 

 

질문 7. 주택소유주와 임대차 계약을 체결할 때 주의하여야 할 사항은 무엇인가요?

① 등기부 열람을 통한 저당권 등 담보권의 설정여부, 가압류, 압류, 가처분 및 가등기의 경료 여부 등을 확인하고 ② 등기부상 드러나지 않는 우선변제권이 있는 소액임차인 여부와 확정일자부 임차인의 유무 또한 다른 임차인이 있다면 물건의 가치여부를 계산하여 본인의 임차보증금을 충분히 확보할 수 있는지를 가려야 하며 주택소유주를 확인할 것 ③ 임대계약서상 확정일자인을 꼭 받아두고 주민등록 전입은 필수입니다. 

 

질문 8. 임차권등기명령제도는 어떤 것인가요?

개정된 주택임대차보호법에 의하면 임대차가 종료하였으나 보증금을 반환받지 못한 상태에서 인사발령 등의 사유로 임차인이 이사를 갈 필요가 생긴 경우에도 이사를 가게 되면 대항력과 우선변제권을 상실하게 되기 때문에 부부가 별거를 하거나 자녀의 주민등록을 이전하지 못하여 전학을 하지 못하는 등 불편을 겪고 있었습니다. 임차권등기명령제도는 이러한 경우 임차인이 법원에 임차권을 등기하여 줄 것을 신청하고 법원에서는 간단한 절차를 거쳐 임차권등기명령을 발하여 이를 촉탁하도록 함으로써 임대인의 협력 없이도 임차인 단독으로 임차권을 등기할 수 있도록 한 것입니다. 임차권등기를 마친 경우에는 이사를 가거나 주민등록을 옮기더라도 기존에 보유하고 있던 대항력과 우선변제권이 유지되도록 하여 임차인의 거주이전의 자유를 보장하고자 하는 제도입니다.