주택임대차보호법 문답해설_1편

최근 전세 보증금이 매매가를 웃도는 ‘깡통전세’나 임대인이 전세금을 받고 잠적해 버리는 ‘전세사기’ 등으로 인해 임차인이 보증금을 전부 회수하지 못하는 피해가 확산되자 전세사기 피해 방지를 위한 「주택임대차보호법」 일부개정법률안이 ’23년 3월 30일 국회 본회의를 통과했습니다.

 

‘임대차계약을 체결할 때’ 임대인이 임차인에게 선순위 임대차 정보 및 납세증명서를 제시하도록 의무를 부과하고 임차권등기명령 결정이 임대인에게 고지되기 전에도 임차권등기가 가능해진 것이 개정법의 주요 내용입니다. 

주택임대차보호를 위한 현행제도로 어떤 것들이 있는지 확정일자는 무엇인지 주택임대차계약서에 확정일자를 받은 것과 전세권설정 등기는 어떤 차이점이 있는지 포스팅 해보겠습니다. 

 

 

 

질문 1. 주택임대차보호를 위한 현행 제도로 어떤 것들이 있나요?

현행 주택임대차보호법은 국민 주거 생활의 안정을 보장하기 위하여 주택임차인 보호를 위한 여러 규정을 두고 있는데 대표적으로 다음 세 가지가 있습니다.

 

 

(1) 대항력 인정

주택임차인이 임차주택을 인도받고(주택에 입주하여 점유하는 것을 의미) 주민등록 전입을 마치면 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항할 수 있습니다. 제3자에 대하여 대항할 수 있다는 것은 임차주택이 매도되거나 경매에 의하여 매각되더라도 새로운 집주인이나 매수인에게 임차권을 주장할 수 있다는 것을 의미합니다. 즉 임대차기간까지 또는 임대보증금전액을 반환받을 때까지 새로운 집주인에게 집을 비워줄 필요가 없다는 것을 의미합니다.

 

단, 대항요건을 갖추기 전에 등기부상 선순위의 권리(근저당권, 가압류, 압류 등)가 있었다면 주택이 경매되는 경우 매수인(낙찰인)에게 대항할 수 없습니다.

 

(2) 주택임대차 계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권

대항요건(주택인도, 주민등록 전입)과 주택임대차 계약서에 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택이 경공매 되는 경우 임차주택(대지권 포함)의 환가 금액에서 후순위 담보권자나 기타 채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 세 가지 요건(주택입주, 주민등록전입, 확정일자)중에 가장 나중에 취득한 요건의 구비시기와 다른 담보권자의 성립시기를 비교해 우선순위를 정하게 됩니다.

 

(3) 소액임차인의 최우선변제권

주택임차보증금이 소액인 경우 임대주택이 경매되더라도 임차주택(대지포함) 가액의 1/2범위 안에서 일정금액까지는 후순위 담보권자 및 일반채권자는 물론 선순위 담보권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다. 다만 이러한 보호를 받기 위해서는 그 주택에 대하여 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추어야 합니다. 

 

 

질문 2. 주택임차인이 대항력만 갖춘 경우와 확정일자까지 갖춘 경우와는 어떤 차이가 있는지?

대항력만 갖춘 경우에는 ① 선순위 저당권 등이 없는 경우에는 주택이 경매되더라도 임차권은 소멸되지 않으며 매수인에게 대항할 수 있으나 선순위 저당권자등이 있는 경우에는 경매가 되면 임차권 소멸은 물론 매수인에게 대항할 수 없습니다 ② 소액임차인이 아닌 한 경매절차에서 배당요구도 할 수 없습니다. 

▶ 이 경우 확정일자를 받아두면 경매절차에서 배당요구를 할 수 있으며, 후순위 담보권자보다 우선하여 배당받을 수 있습니다.

 

질문 3. 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권과 소액임차인의 최우선변제권은 어떻게 다른가요?

임차보증금액의 제한, 대항요건의 구비, 우선 변제받을 주택가액의 범위에서 차이가 있습니다.

 

질문 4. 주택임대차계약서에 확정일자를 받은 것과 주택에  전세권 등기를 한 것과 어떻게 다른가요?

 

확정일자를 받으면 그 일자에 전세권설정등기를 한 것처럼 경매(공매)시 후순위 채권자에게 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 점은 같으나 다음과 같이 차이가 있습니다.

 

(1) 보증금 반환을 지체하는 경우

전세권 등기를 한 경우는 경매신청을 청구할 수 있으나 확정일자만 갖춘 경우는 경매청구권이 없으므로 보증금반환 청구소송에 의하여 판결문을 받아 강제경매를 할 수 있습니다.

 

(2) 대항요건의 필요 여부

확정일자에 의한 보증금 우선변제권의 보호를 받기 위해서는 주택인도와 주민등록 전입이 필수 요건이지만 전세권등기는 이 요건이 필요하지 않습니다. 

 

 

(3) 별도의 배당여부

확정일자만 갖춘 경우 경매절차에서 배당요구종기일 이전에 배당요구를 해야 하나 전세권은 배당요구 없이도 배당에 참여할 수 있습니다. 다만 말소기준권리 이전에 등기된 선순위전세권은 배당요구종기일 이전에 배당요구를 하지 않으면 매수인에게 인수됩니다.

 

(3) 대지 부분의 경락대금 포함여부

확정일자를 갖춘 경우는 임차주택 외에 그 대지의 환가대금을 포함하여 우선배당을 받을 수 있으나 대지를 포함하지 않고 주택에만 전세권 등기를 한 경우는 대지의 환가대금에서는 배당받을 수 없습니다. 다만 아파트, 빌라 등은 건물에 설정된 저당권이라도 그 효력이 대지권에도 미치므로  대지권의 대금에서도 배당받을 수 있습니다.