부동산 경매실무 주의사항_1편

주택과 달리 시세차익을 얻으려고 토지, 임야를 경매로 낙찰받으려면 고려해야 될 사항이 많습니다. 특히 임야의 경우 매입한 토지에 분묘가 발견되면 연고자가 있는지 확인해야 하고 무연고 묘로 판단되면 지자체에 무연고 묘 개장 허가 신청을 하고 법적 절차를 통해 개장해야 합니다. 임야 매매시 분묘기지권을 제대로 확인하지 않으면 재산권 행사에 제한이 생기며 오랜시간 골치거리가 될 수 있습니다.

부동산 경매실무시 주의해야 될 사항으로 지상에 수목이 있는 경우, 임야 취득시 주의사항, 분묘기지권, 분묘기지권은 인정하지만 토지 사용료 청구를 허용하는 법원 판례, 공장 입찰시 주의사항에 대해 포스팅 해보겠습니다.

 

 

 

주의사항 1. 지상에 수목이  있는 경우

경매의 대상이 된 토지 위에 생립하고 있는 채무자 소유의 미등기 수목은 토지의 구성부분으로서 토지의 일부로 간주되어 특별한 사정이 없는 한 토지와 함께 경매되는 것이나, 입목에 관한 법률에 따라 등기된 입목이나 명인방법*을 갖춘 수목의 경우에는 독립하여 거래의 객체가 되므로 지상입목에 관한 소유권을 확인할 필요가 있습니다.

수목이 토지평가에 포함되어 토지와 일괄경매가 실시된다면 문제는 없으나 벌채 대상 수목이나 과수목, 조경용 수목, 정원수 등이 다수 식재되어 있는 토지라면 별개의 소유권이 존재하는 경우가 대부분이므로 주의가 필요합니다.

 

* 명인방법 : 건물 이외의 토지 정착물을 토지와 분리하지 않은 채로 토지소유권으로부터 분리하여 그 자체를 독립적으로 거래목적으로 이용하는 관습법상의 공시방법입니다. 예를 들어, 입산금지소유자 갑이라는 푯말을 세우는 것이나 새끼줄을 치고 요소요소에 소유자를 표시하는 경우가 이에 해당합니다.

 

주의사항 2. 임야를 취득할 경우 주의사항 

임야는 농지와는 달리 누구나 마음대로 취득할 수 있고 특별한 증명을 받을 필요가 없으나 임야의 특성상 주의할 점이 있습니다.

 

(1) 임야경계선은 어디인지 : 임야는 보통 경계를 정확하게 특정하기가 어렵기 때문에 해당 시·구·군에서 임야도와 지형도를 확인하여 능선과 계곡을 중심으로 구분하고 이때 주변의 건축물이나 지상축보물 등을 참고합니다. 특히 정확한 위치를 찾기 어려울 경우 해당 이장등에게 문의하면 쉽게 찾을 수 있고 목적물에 대한 기타 정보도 얻을 수 있습니다.

 

(2) 완만한지 : 임야를 다른 용도로 전용할 것을 고려한다면 경사가 급한 것보다는 완만한 것이 비용이나 전용허가를 받는데 유리합니다

 

(3) 진입도로는 있는지 : 임야가 도로와 접해 있다면 문제가 없으나 통행 도로가 없는 경우는 주변 토지를 매입해야 하는 등 통행로 확보에 추가비용이 소요됩니다. 임야를 방치하거나 묘지로 사용시는 큰 문제가 없으나 다른 용도로 활용하려는 경우 진입도로 여부는 매우 중요합니다.

 

 

(4) 법정지상권의 여부 확인 : 묘지관리대장과 등기소의 입목등기부를 확인하여 분묘나 등기된 수목의 여부를 확인합니다.

 

(5) 시세조사 : 임야는 거래가 잘 되지 않아 정확한 시세파악이 어렵습니다. 공시지가와 인근의 농지나 대지의 가격 또는 인근 중개업소의 매물가격 등을 조사하여 비교 판단합니다

 

(6) 이용 목적에 적합한지 : 현장조사 시 토지이용계획확인서를 발급받아 용도지역을 확인하고 취득 목적에 적합한지를 충분히 검토해야 합니다. 

 

주의사항 3. 분묘기지권이란

분묘기지권은 판례상 인정되는 법정지상권과 같은 것으로서 타인의 토지 위에 있는 분묘의 기지에 대하여 인정되는 일종의 물권입니다. 임야 등을 매각받을 경우 지상에 묘지가 있는지 반드시 확인하여야 하며 이장 등에 관한 사전권리파악이 선행되어야 합니다. 따라서 경매 부동산의 지상에 소재하는 묘지는 매수인이 묘지 연고자 동의 없이 임의로 이장 등의 행위를 할 수 없기 때문에 주의해야 합니다. 그리고 분묘기지권은 분묘가 설치되는 기지에 국한되는 것이 아니고 분묘의 보호 및 제사에 필요한 주위의 땅도 지상권이 효력이 미치게 되므로 묘지가 있는 토지를 낙찰받을 경우 그 이용에 제한이 있음을 염두해 두어야 합니다.

 

주의사항 4.  토지 사용료 청구 허용

 

대법원은 분묘기지권 자체는 인정하였으나, 이와는 별도로 토지 주인의 토지 사용료 청구가 있으면 분묘기지권자는 사용료를 지급할 의무가 있다고 판결하였습니다. [* 대법원 2021. 4. 29. 선고 2017다 228007 전원합의체 판결. 취득시효형 분묘기지권의 지료 청구를 인정하였다.]

분묘기지권을 시효취득한 분묘기지권자는 토지 소유자가 재판상 또는 재판 외에서 지료를 청구하면 그때부터 지료를 지급할 의무가 있게 됩니다. 즉 이전까지 분묘를 사용한 것에 대해서는 사용료를 받을 수 없고 청구한 다음부터만 받을 수 있습니다. 

 

2017다228007 지료청구.pdf

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주의사항 5.  공장입찰 시 주의사항

공장의 경우, 감정가격에 포함된 기계 기구는 사실상 현장에 없거나 중요 부품이 없어 실제적인 가치는 없는 경우가 많습니다. 따라서 특별한 경우가 아니면 토지와 건물만 평가하여 전체적인 가치를 판단하는 것이 안전합니다. 

건물 내부 또는 지하에 산업폐기물의 방치여부도 확인하는 것이 중요하며 산업폐기물의 처리비용이 과다하여 낙찰을 포기하는 사례가 실무상 종종 있으므로 현장조사시 반드시 체크해야 할 사항입니다. 또한 전기세, 수도세 등의 체납으로 단전, 단수된 상태가 많으므로 공장을 낙찰받았을 경우 전 소유자가 사용자가 체납한 전기 · 수도요금은 원칙상 매수인에게 승계되는 사항은 아니지만 체납된 상태로는 전기 등을 공급받을 수 없으므로 매수인이 납부하는 게 현실입니다.