부동산 경매실무 주의사항_2편

공유지분이 발생되는 이유는 많지만 대개는 공통투자, 상속자가 많은 경우 발생합니다
공유지분과 관련된 경매의 종류는 공유지분 경매와 공유물분할청구에 따른 경매로 구분할 수 있는데 두가지 경매는 성격도 다르고 공유자우선매수청구권 등에서도 다르게 취급됩니다.  
공유지분 경매는 한 부동산에 여러명의 소유자가 있는데 그중 한명의 지분에 가압류, 근저당이 설정되어 있어서 그것을 원인으로 경매가 신청되는 경우에 해당됩니다. 

 

공유물분할청구에 의한 경매는 공유자는 다른 공유자에게 공유물 분할을 청구할 수 있고 공유자간 분할에 합의하지 못할 경우 법원에 분할을 청구할 수 있습니다. 법원은 부동산을 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 우려가 있을때 경매를 명할 수 있습니다. 공유지분 경매에서는 채무가 있는 공유자 지분만 경매가 진행되지만 공유물분할청구에 의한 경매는부동산 전체가 경매진행되는 것이 차이입니다.

부동산 경매실무 주의사항 1편에 이어서 맹지인 토지를 낙찰받을 경우 주의사항, 낙찰받기 전 아파트 관리비 연체여부 확인, 공유자우선매수청구권에 대해 포스팅 해보겠습니다.

 

 

주의사항 1. 맹지인 토지를 낙찰받을 경우

지적도상 맹지인 토지의 경우, 사도가 개설되어 있는지와 인접 토지를 이용한 출입로의 확보 가능 여부, 관습법상의 지역권에 의한 통행할 수 있는 도로가 있는지 등을 현장조사를 통하거나 지적도 등 공부열람 및 인근주민들의 탐문을 거쳐 확인한 후 입찰하는 것이 중요합니다. 만일 통행도로가 없는 토지를 낙찰받게 되면 차후 인접 토지 매수등을 통하여 건축법상 건축허가에 필요한 토지를 매입하여 도로를 개설하여야만 이용 개발이 가능하기 때문에 추가비용 또한 감안하지 않을 수 없으며 도로 개설비용이 목적토지의 매각가격보다 상회하거나 매입이 불가능한 경우도 있으므로 주의해야 합니다. 

 

주의사항 2. 아파트 관리비가 연체되어 있는 경우

 

전 소유주나 사용자가 연체한 아파트 관리비에 관하여 매수자는 체납된 관리비 중 전용부분을 제외한 공용부분을 부담해야 합니다. 경매의 목적이 된 부동산은 보통 관리비가 연체가 된 경우가 허다하므로 사전에 관리사무소에 연체금액을 확인하는 절차가 필요하며 입찰시 감안해야 합니다.

 

▶️ 관리비의 구분(주택건설촉진법 제38조 제13항, 공동주택 관리령 제15조)

• 공용부분 : 청소비, 오물 수거비, 소독비, 승강기유지비, 공용부분 난방비, 공용부분 급탕비, 수선유지비
• 전유부분 : 전기료, 수도료, 하수도료, 세대난방료, 급탕료, TV수신료 등

일반관리비 : 인건비, 제사무비, 교통통신비, 제세공과금, 피복비, 교육훈련비, 차량유지비, 부대비용

 

주의사항 3. 공유자우선매수 청구권

(1) 물건이 지분에 의하여 여러사람의 소유로 된 때에는 이를 공유라 하며 그중 어떤 지분소유자의 지분에 대하여만 매각일 경우 이를 지분매각이라 합니다. 따라서 지분매각인 부동산을 매각 받을 경우는 매각하는 지분만 취득하게 되면 다른 지분소유자와 당해 부동산을 지분에 비례하여 공유하게 되며 그 특징은 다음과 같습니다.

 

① 공유자는 자기의 지분을 자유로이 처분할 수 있고 또한 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있으며(단 협의가 있어야 함)

 

② 공유물의 관리에 관한 사항(임대 등)은 공유자의 지분의 과반수(50%)이상의 동의가 있어야 가능하며 보존행위는 각자가 할 수 있다. 

 

 

 

③ 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있으며, 분할 협의는 원칙적으로 공유자 당사자간 협의에 의하나 분할 협의가 성립되지 아니할 때는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있으며 법원은 분할을 원칙으로 하나 분할이 불합리할 경우는 부동산을 매각하여 대금으로 지분에 비례하여 지불하기도 한다. 

 

(2) 매각에 있어 공유물 지분경매에 있어서 매각지분이 아닌 다른 공유자는 매각 지분에 관하여 우선매수청구권이 있습니다. 채무자가 아닌 다른 공유자는 매각기일까지 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 현금이나 법원이 인정하는 유가증권 등을 보증으로 제공하고 최고매수신고가격과 동일한 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수할 것을 신고할 수 있으며 이 경우 법원은 최고가매수신고에 불구하고 그 공유자에게 매각을 허가하여야 합니다. 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 차순위매수신고인으로 봅니다. 또한 경매법원은 공유물의 지분을 경매함에 있어 다른 공유자에게 경매기일과 경락기일(=매각기일)을 통지하여야 하므로 경매부동산의 다른 공유자들이 그 경매기일을 통지받지 못한 경우에는 이해관계인으로서 그 절차상의 하자를 들어 항고할 수 있습니다.

 

(3) 지분경매의 경우 다른 공유자의 우선매수권이 있어 입찰하더라도 매각에 우선권이 없어 불안정하며 매각받아 지분을 취득한 후에도 향후 매매나 사용 등에 여러가지로 제한이 있어 통상 지분입찰은 피하는 것이 좋으나 공유지분 경매에서는 시가보다 상당히 저렴한 가격으로 매각되는 편입니다. 

 

(4) 하지만 공유물도 좋은 물건이 꽤 많으므로 가격이 저렴하다면 입찰을 고려해도 좋습니다. 왜냐하면 공유자간에 우선매수청구권을 반드시 행사한다는 보장도 없고 또한 지분을 매수하여 다른 사람과 공유관계가된다고 해도 공유자에게는 공유물분할청구권이 있으므로 공유자간에 뜻이 맞지 않는다고 하더라도 큰 문제가 되지는 않을 것이기 때문입니다.  즉 공유물분할 청구권을 행사하면 법원에서는 통상적으로 매각분할(경매 후 지분에 비례하여 현금으로 청산)을 하기 때문에 기존 공유자에게는 손실이 이어지므로 공유자간의 협의가 생각보다 어렵지는 않습니다. 또한 매각시 받게 되는 배분금은 통상 취득한 금액보다 높은것이 일반적입니다.

 

 

 

(5) 공유자의 우선매수권

공유자는 매각기일까지 대법원규칙이 정하는 바에 따라 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 집행관에게 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수신고를 할 수 있고 이때 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 하고 최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 봅니다. 그리고 여러명의 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 합니다. 현재는 공유자우선매수권을 악용하는 사례를 방지하기 위하여 공유자우선매수권을 1회로 제한하는 특별매각조건을 붙여 경매를 진행하고 있습니다.