부동산 경매실무 주의사항_3편

경매절차 중 손해발생 시 낙찰자가 할 수 있는 방법은 매각불허가신청, 매각허가결정취소신청, 경매대금반환청구, 부당이득반환청구가 있습니다. 매각불허가신청은 매수인이 하는 경우가 많지만 매수인뿐만 아니라 채권자, 채무자, 소유자 등 해당 경매물건의 이해관계인이면 누구나 할 수 있습니다.

유치원, 절 입찰시 주의사항과 매각불허가 사유, 매각불허가신청, 매각허가결정취소신청에 대해 포스팅하면서 부동상 경매실무 주의사항을 마칩니다.

 

 

 

유치원, 절, 재단법인의 재산 등 입찰시 주의사항

(1) 유치원은 초·중등교육법에 규정된 교육기관이므로 유치원의 교지나 교사는 원칙적으로 매매나 담보제공의 대상이 아닙니다. 학교법인이 그 기본재산을 매도 · 증여 · 교환 또는 용도 변경하거나 담보에 제공하고자 할 때 또는 의무의 부담이나 권리를 포기하고자 할 때에는 관할청의 허가를 받아야 한다고 규정하고 있으므로 학교법인이 그 의사에 의하여 기본재산을 양도하는 경우뿐만 아니라 강제경매 절차에 의하여 양도되는 경우에도 관할청의 허가가 없다면 그 양도행위가 금지됩니다. 따라서 학교법인의 기본재산이 감독청의 허가 없이 강제경매 절차에 의하여 매각되어 매수인 명의의 소유권 이전등기가 경료되었다 하더라도 그 등기는 적법한 원인을 결여한 등기로서 매수인은 소유권을 잃게 되므로 주의가 필요합니다.

 

 

 

(2) 입찰이 가능한 즉, 담보권을 실행할 수 있는 부동산은 유치원 설립인가를 받지 않고 운영하는 무허가 유치원일 뿐입니다. 현재 운영되고 있는 유치원 중 일부는 관할 교육청에서 인가받지 않은 무인가 유치원인데 대부분 유치원이 아니면서 유치원이라는 이름으로 운영되는 어린이집일 경우가 많습니다. 어린이집의 경우는 각 관할 구청에서 운영에 관한 인허가를 받아 운영되므로 교육청과는 관련이 없습니다. 그러므로 경매목적 부동산이 유치원이라고 하더라도 사립학교법에 해당하는 학교법인인지 알아보기 위하여 해당 주소지 교육청에 확인해봐야 합니다. 확인한 결과 인가되지 않은 유치원일 때는 사립학교법에 저촉되지 않으므로 경매 신청은 물론 낙찰자가 유치원의 소유권을 취득하는데 어려움이 없을 것입니다.

 

(3) 매각대상 목적물이 압류가 금지된 재산 또는 양도가 금지되거나 제한되는 재산 등에 관하여 권리분석시 관련법을 확인할 필요가 있습니다. 압류가 금지된 물건에 대하여는 집행절차에 매각이 되었다 할지라도 차후 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때에 해당되어 매각허가에 대한 이의 사유 및 매각불허가 결정이 내려질 가능성이 충분하고 결국은 소유권을 취득할 수 없는 경우가 발생할 수 있습니다. 주무관청의 허가를 요건으로 하여 재산을 양도 또는 담보로 제공할 수 있도록 한 규정 등을 면밀히 검토한 후 매각 절차에 참여하는 것이 바람직합니다. 

 

매각불허가 사유

매각기일에 최고가매수신고인으로 결정되면 이로부터 1주일 뒤 매각허가결정기일이 지정되며, 법원은 다음과 같은 매각불허가사유의 여부 등을 조사하여 최종 매가허가 또는 불허가 결정을 선고하게 됩니다.

 

 

①  채무자가 최고가매수신고인이 된 경우 : 채무자는 강제경매이건 임의경매이건 매수신청인이 될 수 없다. 그러나 채무자 아닌 소유자는 강제경매가 아닌 임의경매에서는 매수신청인의 자격을 가진다 ② 재경매의 전매수인이 최고가매수신고인이 된 경우③ 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 자가 최고가매수신고인이 된 경우④ 농지인 경우 농지취득자격증을 제출하지 않은 경우(보증금 몰수)⑤ 경매기일공고사항의 기재누락이나 기재착오, 신문 공고시 기재된 면적과 실제 부동산의 면적의 차이가 클 경우나 부동산 일부의 기재가 누락된 경우⑥ 매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있을 때⑦ 선순위 임차인의 누락⑧ 감정평가된 부동산의 가격이 시세보다 현저히 낮거나 부동산의 일부를 누락하여 결과적으로 낮게 감정평가 된 경우⑨ 개별경매(분할경매) 하는 것이 일괄경매 하는 것보다 매각이 유리하거나 고가로 매각할 수 있을 때는 일괄경매를 할 수 없다 ⑩ 경매신청채권자에 우선하는 선순위 채권자의 채권액과 절차비용을 변제하고 나면 잉여가 없을 경우⑪ 경매개시 결정의 송달여부 및 매각기일 통지가 적법하게 되었는지 여부 ⑫ 입찰표의 기재와 관련된 사항의 하자 여부 ⑬ 특별매각 조건의 준수여부⑭ 학교기본재산여부, 사립학교법에 의하여 유치원 등의 학교기본재산에 대한 주무관청의 허가 여부

 

매각불허가신청, 매각허가결정취소신청, 대금감액신청

 

(1) 최고가매수신고인도 매수 신고한 부동산에 대하여 중대한 흠이 있거나 예상치 못한 인수되는 부담이 있을 경우 법원에 매각불허가신청을 할 수 있습니다. 매각허가기일까지는 매각불허가신청을, 대금납부 전까지는 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있습니다. 

 

(2) 매각허가결정이 있었더라도 천재지변이나 그 밖에 매수인이 책임질 수 없는 사유로 인해 매수 신고한 경매부동산에 대한 부담이 증가하거나 또는 부동산상의 권리에 현저한 변동이 있다면 매수인은 매각허가결정에 대한 취소신청을 할 수 있습니다.

 

(3) 소멸되는 권리로 알았던 후순위 임차인이 대위변제 등으로 낙찰자에게 대항력을 가지게 되는 권리의 변동이 있을 경우 즉, 예견치 못했던 임차인의 보증금을 인수해야 하는 경우 매수인은 법원에 매각허가결정의 취소를 구하는 신청을 할 수 있습니다.

 

(4) 또한 매수인은 매각부동산의 부담이 증가한 경우에는 그 금액을 입증하는 자료와 함께 경매법원에 매각대금 감액을 신청을 할 수 있습니다.