지상권 내용과 존속기간 소멸청구

지상권이란 타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목(樹木)을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권을 말합니다. 관습법상의 지상권(예:분묘기지권 등) 또는 법정지상권도 있으나 보통은 당사자간의 계약에 의하여 지상권이 설정됩니다. 사실 지상권은 지주의 입장에선 사용, 수익 ,처분이라는 권리에 제한이 많으므로 지상권에 의한 토지의 사용은 극히 드물고 주로 임대차계약에 의하고 있습니다. 

지상권의 내용과 존속기간, 등기와 지상권 소멸청구에 대해 포스팅 해보겠습니다.

 

 

 

지상권 내용

① 지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다(민법 제279조)

② 기존 1층의 건물옥상 위에 건물을 소유하기 위한 지상권설정계약은 그 건물의 대지에 지상권을 설정하기 위한 계약으로 보아 유효하다

③ 수목의 소유를 목적을 하는 지상권을 취득한 자는 특별한 사정이 없는 한 그 임야에 대한 지상권설정당시 현존하는 임목의 소유권도 취득한 것이라고 추정된다. 

 

존속기간

(1) 약정한 경우

① 계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다

② 전항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 전항의 기간까지 연장한다

소유목적	최단 존속기간
1. 견고한 건물(석조, 석회조, 연화조 등)	30년
2. 견고하지 않은 건물	15년
3. 건물 이외의 공작물	5년
4. 수목	30년

 

(2) 약정하지 않은 경우

① 계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 존속기간을 약정한 경우에 적용하는 최단존속기간으로 한다(민법 제281조제1항)

② 지상권 설정당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지 아니한 때에는 15년으로 한다.(민법 제281조제2항)

 

(3) 계약갱신과 갱신청구권

① 당사자가 계약을 갱신하는 경우에는 지상권의 존속기간은 갱신한 날로부터 최단존속기간보다 단축하지 못한다. 그러나 당사자는 이보다 장기의 기간을 정할 수 있다. 

② 지상권이 소멸한 경우 건물 기타 공작물이나 수목이 현저한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다. 

③ 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 않을 때에는 지상권자가 상당한 가액으로 현존하는 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다. 지상물매수청구권은 지상권이 존속기간의 만료로 인하여 소멸하는 때에 지상권 자에게 갱신청구권이 있어 그 갱신청구를 하였으나 지상권설정자가 계약갱신을 원하지 아니할 경우 행사할 수 있는 권리로 지상권자의 지료연체를 이유로 토지소유자가 그 지상권소멸청구를 하여 지상권이 소멸된 경우에는 매수청구권이 인정되지 않는다.   

 

지상권 등기

 

(1) 기재사항

① 지상권의 설정 또는 이전의 등기를 신청하는 경우에는 신청서에 지상권설정의 목적과 범위를 기재하고, 만일 등기원인에 존속기간, 지료, 그 지급시기 또는 구분지상권 행사를 위한 토지의 사용제한 약정이 있는 때에는 이를 기재하여야 한다

② 지상권에 있어서 유상인 지료에 관하여 지료액 또는 그 지급시기 등의 약정은 이를 등기하여야만 그 뒤에 토지소유권 또는 지상권을 양수한 사람 등 제3자에게 대항할 수 있고, 지료에 관하여 등기되지 않은 경우에는 무상의 지상권으로서 지료증액청구권도 발생할 수 없다. 

 

(2) 첨부서면

① 지상권의 목적이 토지의 일부인 경우에는 지적도를 첨부하고 그 목적인 부분을 표시하여야 한다.(부동산등기법시행규칙 제63조)

② 제3자의 승낙서 또는 그에 대항할 수 있는 재판의 등본 : 구분지상권을 설정하는 토지에 제3자가 그 토지를 사용 수익할 권리에 관한 등기(지상권, 전세권, 임차권)나 그 권리를 목적으로 하는 권리에 관한 등기(전세권을 목적으로 하는 저당권)가 있는 경우

 

(3) 지상권 설정 예시

은행은 대출 당시 지상에 건물이 있으면 근저당권만 설정하고, 지상에 건물이 없는 토지에는 근저당권과 지상권 둘다 설정한다 

 

지상권 소멸청구

 

(1) 지료와 대항력

법정지상권의 경우 당사자 사이에 지료에 관한 협의가 있었다거나 법원에 의하여 지료가 결정되었다는 아무런 입증이 없다면 법정지상권자가 지료를 지급하지 않았다고 하더라도 지료 지급을 지체한 것으로는 볼 수 없으므로 법정지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 않았다는 이유로 토지소유자의 지상권 소멸청구는 이유가 없고 지료에 관한 약정은 이를 등기하여야만 제3자에게 대항할 수 있는 것이고 법원에 의한 지료의 결정은 당사자의 지료결정청구에 의하여 지료결정판결로 이루어져야 제3자에게도 효력이 미친다. 

 

(2) 지상권설정자는 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다. 

 

(3) 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다. 지상권 소멸청구권 역시 형성권인바, 건물 소유자가 2년치 지료를 연체했어도 바로 지상권이 소멸되지는 않고, 그 사실이 발생하였을 때 토지 소유자가 건물 소유자에게 지상권 소멸청구권을 행사해야 지상권이 소멸하게 된다. 따라서 건물 소유자가 2년치 지료를 연체하였지만 아직 토지 소유자가 지상권 소멸 청구권을 행사하기 전에 연체된 지료를 납부하였다면 더이상 토지 소유자는 건물 소유자를 상대로 지상권 소멸청구권을 행사할 수 없다. 이는 건물 소유자가 연체된 지료 전부를 납부하였을 때 뿐만 아니라, 일부만 납부하였더라도 이를 토지 소유자가 별다른 이의 없이 받은 경우에도 마찬가지이다.