법정지상권 해설_1편

경매물건을 검색하다 보면 '제시 외 건물 법정지상권 성립 여지 있음', '소유자 미상의 건축물 소재함', '제시 외 건물 성립 여지 불분명' 등의 문구를 심심치 않게 볼수 있습니다. 토지와 건물 중 토지만 경매가 진행되는 경우로 이런 물건을 법정지상권 부동산이라 합니다.

 

법정지상권은 특수물건으로 월등한 수익성이 보장되지만 확실하게 공부하지 않으면 큰 낭패를 볼 수 있습니다. 법정지상권은 낙찰 후 건물주와 쉽게 협의되지 않으면 장기전이 될수 있고 소송 절차를 숙지하고 있어야 실수하지 않으므로 초보경매인이 접근하기에 어려운 물건입니다. 미경험자가 법정지상권에 도전하기에 앞서 정확한 용어의 이해와 법원판례에 익숙해 지는 습관을 들인다면, 언제가 법정지상권 부동산에 도전해 볼수 있지 않을까요?

어렵지만 반드시 알아야 하는 법정지상권의 의미와 종류, 성립요건에 대해 포스팅 해보겠습니다.

 

 

 

법정지상권이란

법정지상권은 동일인 소유에 속하였던 토지와 건물이 경매로 인하여 각각 그 소유자를 달리하게 된 때에 건물소유자를 위하여 법률의 규정에 의하여 당연히 성립하는 지상권을 말한다.

 

 

법정지상권의 종류

(1) 저당물경매와 법정지상권

저당물 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다(민법 제366조)

 

(2) 담보가등기물 경매와 법정지상권

담보가등기는 경매가 개시된 경우에 저당권으로 간주되므로 저당물의 경매에 의한 법정지상권이 성립한다. 

 

(3) 건물전세권과 법정지상권

대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지 소유권의 특별승계인은 전세권 설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다. 이 경우에 대지소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 설정하지 못한다. 

예를 들어 A가 건물과 토지를 소유하고 있었는데 A는 B에게 건물 전세권을 설정해 주었다. 그 후 A는 토지를 C에게 매도했다. 이러한 경우에 건물을 위한 지상권이 없다면 B는 건물을 점유할 권리가 없게 된다. 따라서 이러한 경우 C는 A에게 건물을 위한 지상권을 설정해 준 것으로 보아 B가 계속 건물을 사용할 수 있게 해주는 것이다. 즉 지상권자는 A가 되는 것이다

 

(4) 입목의 경매와 법정지상권

입목의 경매에 의하여 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 되는 경우에는 토지소유자는 입목소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 이경우 지료에 관하여는 당사자의 약정에 따른다.

 

법정지상권의 성립요건

(1) 최초 저당권 설정 당시토지 위에 건물이 존재할 것

① 민법 제366조의 규정은 저당권 설정 당시부터 저당권의 목적되는 토지 위에 건물이 존재할 경우에 한하여 법정지상권이 성립되며 건물없는 토지에 대하여 저당권이 설정되었는데 그 후에 설정자가 그 위에 건물을 건축한 경우에는 법정지상권이 생긴다고 할 수 없다

 

 

② 민법 제366조의 법정지상권은 저당권 설정 당시부터 저당권의 목적되는 토지 위에 건물이 존재할 경우에 한하여 인정되며, 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 그 지상에 토지소유자에 의한 건물의 건축이 개시되기 이전이었다면, 건물이 없는 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 근저당권자가 토지소유자에 의한 건물의 건축에 동의하였다고 하더라도 그러한 사정은 주관적 사항이고 공시할 수도 없는 것이어서 토지를 낙찰받은 제3자로서는 알 수 없는 것이므로 그와 같은 사정을 들어 법정지상권의 성립을 인정한다면 토지소유권을 취득하려는 제3자의 법정안정성을 해하는 등 법률관계가 매우 불명확하게 되므로 법정지상권이 성립되지 않는다. (대판 1003.9.5. 2003다 26051)

 

(2) 법정지상권 성립에 있어서 지상건물은 반드시 등기를 거친 것임을 필요로 하지 않는다.

 

(3) 건축중 건물

민법 제366조의 법정지상권은 저당권 설정 당시 동일인의 소유에 속하던 토지와 건물이 경매로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 건물의 소유자를 위하여 발생하는 것으로서, 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 토지 소유자에 의하여 그 지상권에 건물을 건축중이었을 경우 그것이 사회관렴상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었고, 그 후 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 낸 때까지 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추면 법정지상권이 성립하며, 그 건물이 미등기라 하더라도 법정지상권의 성립에는 아무런 지장이 없는 것이다.

 

(4) 신축 · 증축  · 개축 · 재축의 경우

건축은 건축물을 신축 · 증축 · 개축 · 재축 또는 이전하는 것을 말한다.

법정지상권이 성립하려면 저당권 설정 당시 저당권의 목적이 되는 토지위에 건물이 존재하여야 하는데, 저당권 설정 당시의 건물을 그후 개축 · 증축한 경우는 물론이고 그 건물이 멸실되거나 철거된 후 재건축 · 신축한 경우에도 법정지상권은 성립하며, 이 경우 신건물과 구건물 사이에 동일성이 있거나 그 법정지상권의 내용인 존속기간, 법위 등은 구건물을 기준으로 하여야 할 것이다. 

 

 

01. 신축

- 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 철거되거나 멸실된 대지를 포함)에 새로 건축물을 축조하는 것(부속건축물만 있는 대지에 새로 주된 건축물을 축조하는 것을 포함하되, 개축 또는 재축하는 것은 제외한다)을 말한다.

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02. 증축

- 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말한다.

- 건축물의 높이를 단순히 증가시키는 것도 증축에 해당하며, 하나의 대지 안에서 기존 건축물에 붙여서 또는 별도로 떨어져서 건축물을 축조하는 것도 증축에 해당한다.

- 주된 건축물이 있는 대지 안에서 부속건축물을 짓거나 담장 등 부수되는 시설을 짓는 것도 증축에 해당한다.

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03. 개축(철거)

- 기존 건축물의 전부 또는 일부(내력벽, 기둥, 보, 지붕틀 중 셋 이상이 포함되는 경우를 말한다)를 철거하고 그 대지에 존전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다.

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04. 재축(멸실)

- 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해로 멸실된 경우 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 다시 축조하는 것을 말한다.

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05. 이전(이축)

- 건축물의 주요구조부를 해체하지 아니하고 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것을 말한다.