경매와 관련한 용어의 이해_1편

최근 언론을 뜨겁게 달구는 빌라왕 전세사기를 보더라도 경매에 대한 지식이 없다면 누구나 전세사기를 당할 수 있습니다. 

경매를 공부하기 위해선 용어에 익숙해지는 것이 우선입니다. 가나다 순으로 경매개시 결정등기, 경락, 낙찰/매각, 취소, 취하, 인수주의, 소제주의 등에 대한 용어의 의미를 알아보겠습니다.

 

1. 경매개시 결정등기

 

 

채권자가 집행법원에 경매신청을 하게 되면 법원은 경매 절차의 개시결정을 하고 직권으로 그 사유를 등기부에 기입할 것을 관할 등기소의 등기공무원에게 촉탁하게 되며, 이때 등기부에 등재되는 것이 경매개시결정등기이다. 이때부터 경매복적물에 대한 압류의 효력이 발생한다.

 

2. 경락 → 낙찰 → 매각

 

 

1993년 부동산에 대해 법원경매가 호가제에서 입찰제(서면응찰)로 바뀌면서 경락이란 용어대신 낙찰로 변경되었고 현재는 매각으로 바뀌었다. 

 

3. 취소

법원은 다음의 사유로 경매를 취소할 수 있다. 잉여(남을)의 가망이 없거나 부동산의 멸실,  담보권의 소멸 그리고 원인무효 등의 사유가 있을때 법원이 직권으로 경매절차를 취소하게 된다.

 

 

 

4. 취하

경매부동산에 대하여 경매신청 후 경매기일에서 적법한 매수의 신고가 있기까지의 사이에 있어서는 경매신청인은 임의로 경매신청을 취하할 수 있으나, 매수의 신고가 있은 후에 경매신청을 취하함에는 최고가매수신고인과 차순위매수신고인의 동의를 필요로 한다. 

 

5. 변경

적법한 절차에 의하여 경매절차가 진행되었으나 매각공고 된 경매기일에 경매가 실시되지 못하게 된 것을 말한다. 이것은 절차상의 흠결, 경매기록의 보정 또는 중대한 새로운 사항의 추가나 매각조건의 변경 등 권리관계의 변동사유가 있는 경우에 집행법원이 직권으로 매각기일을 변경하는 것이다. 

 

 

6. 연기

채무자, 소유자 또는 이해관계인의 신청이나 신청채권자의 연기신청으로 매각기일을 다음 기일로 미루는 것을 말하며 통상 2회에 한해 연기되는 것이 원칙이나 그 이상도 가능하다. 

 

7. 인수주의와 소제주의(소멸주의)

인수주의란 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하는 것을 말한다.

지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권은 저당권, 압류채권, 가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 인하여 소멸되며, 최초의 근저당권 보다 후에 기입된 가등기, 압류, 가압류, 가처분등은 소유권이전등기시 말소촉탁의 대상이 된다. 즉 매수인이 인수하지 아니하는 부동산 위의 각종 등기는 매각으로 소멸되어 없어지게 되는데, 이를 소제주의, 소멸주의 또는 삭제주의라고 한다. 

 

8. 매각물건명세서=입찰물건명세서=경매물건명세서

 

 

매각물건명세서는 집행관의 현황조사보고서, 임대차관계조사서, 이해관계인 또는 임차인들의 권리신고 및 배당요구신청서를 토대로 작성되어지며 경매 입찰자에게는 가장 중요한 서류이다. 매각기일 1주일 전부터 경매법원에서는 사본을 비치하여 일반인의 열람을 위해 제공하며 임차인의 정유권원 및 보증금의 수액 등에 관하여 한눈에 알아볼 수 있게 한 공문서이다. 

 

9. 현황조사 보고서와 임대차관계 조사서

법원은 경매개시결정을 한 후 지체없이 집행관에게 부동산의 형상, 점유관계, 차임 또는 임대차 보증금의 수액 기타 현황에 관하여 조사할 것을 명하는데, 현황조사보고는 집행관이 그 조사내용을 법원에 보고하기 위해 작성한 문서이다.

집행관이 현장확인, 세대열람 등을 통해 작성한 임대차관계 조사서에는 임차인의 인적사항과 계약일자, 계약기간, 점유개시일, 보증금의 액수, 전입일자, 확정일자, 점유의 권원 등을 보다 자세히 볼 수 있다.

 

10. 일괄매각

일괄매각은 분할매각과 반대되는 개념으로 수개의 부동산이 상호간의 위치, 형태, 이용관계 등을 보아 일체성이 인정되는 경우 한 사건으로 일괄하여 경매하는 것을 말한다. 

 

11. 매각(입찰) 기일과 매각결정(낙찰) 기일

 

 

매각(입찰)을 실시하는 기일을 말하며 최고가매수신고인은 매각 당일 결정된다. 매각기일로부터 7일 이내의 기간을 정하여, 최고가 매수신고인에 대하여 법원에서 매각결정(낙찰) 허가 또는 불허가를 결정하여 선고한다, 

입찰을 한 법원에서 최고가 매수신고인에 대하여 매각허가 여부를 결정하는 날로 입찰법정에서 선고한 후 법원게시판에 공고만 할 뿐 매수인, 채권자, 채무자, 이해 관계인에게 개별적으로 통보하지 않는다(매각기일로부터 통상 7일 이내)

 

느낌점

경매라고 하면 법원에 가야하고 권리분석을 해야 하며 곤경한 처한 세입자를 쫒아내야 한다는(?)는 심리적 부담이 있지만 몇가지 경매 용어와 룰을 익힌다면 소액으로 투자할수 있는 좋은 재테크 수단이다. 또한 내 재산을 지키기 위해서라도 경매지식을 쌓는건 필수이다.