경매와 관련한 용어의 이해_2편

경매와 관련한 용어의 1편에서 경매용어를 일부 다뤘는데요.

쉽게 이해가 가는 단어들도 있지만 대부분 곱씹어 읽어야 이해가 가는 수준입니다.

오늘은 임차인의 우선변제권, 차순위매수신고인, 매수신청보증금, 토지별도등기 등에 대해 알아보겠습니다. 

 

 

 

1. 임차인의 우선변제권

임차인이 법원에 권리신고 및 배당요구를 하여 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 임차보증금을 변제 받을 수 있는 권리를 말한다.

 

2. 차순위매수신고인(차순위입찰신고인)

 

 

매각기일에 최저매각가격 이상의 금액으로 매수를 신청한 매수신고인들 중 최고가매수신고인이 매수 신청한 금액에서 입찰보증금을 제외한 금액 이상으로 매수 신청한 매수신고인 중 차수위신고인으로 신고한 매수신청자를 말한다. 차순위신고인은 잔금납부일에 매수인이 잔금을 납부하지 아니하면 매각허가결정을 받아 잔금을 납부하고 소유권을 취득할 수 있다. 물론 차순위신고인도 대금지급기한까지 잔금을 납부하지 아니하면 기존 매수인의 경우와 같이 그 입찰보증금은 몰수되어 재경매시의 배당재단에 산입된다. 다만 매수인이나 차순위매수신고인은 당해 사건의 경매절차가 취소되면 입찰보증금의 반환을 청구할 수 있다.(민사집행법 제114조)

 

3. 매수신청보증금

입찰에 참여할 경우 입찰자는 최저매각가격이 10분의 일(→ 재매각의 경우는 10분의 2 또는 10분의 3)에 해당하는 현금이나 자기앞 수표 또는 보증보험증권 등의 매수신청보증금을 집행관에게 제공하여야 한다. 매각절차가 종결된 후 집행관은 최고가매수신고인이나 차순위매수신고인 이외의 매수신청인에게는 즉시 매수보증금을 반환하여야 한다. 매각허가결정이 확정되고 최고가매수인이 대금지급기한 내에 매각대금을 납부하면 차순위매수신고인의 보증금을 반환하게 되고, 만일 최고가 매수인이 납부를 하지 아니하면 그 보증금을 몰수하여 배당할 금액에 포함하여 이후 차순위매수신고인에 대하여 매각허가여부의 결정 및 대금납부의 절차를 진행하게 되고 차순위매수신고인이 매각대금을 납부하지 아니하면 역시 몰수하여 배당할 금액에 포함하여 배당하게 된다.

 

4. 과잉경매

 

 

공동담보의 목적부동산 중 1개 또는 일부를 경매로 매각하여도 경매신청채권과 우선하는 채권을 변제하고 절차비용을 상환함에 충분함에도 불구하고 공동담보권(근저당 등)의 권리자가 일괄하여 경매를 신청하여 진행되는 경매를 말한다. 채무자의 불복이나 법원의 직권에 의해 과잉경매로 판명되면 공동담보목적부동산 중 일부를 지정하여 경매를 진행한다. 이는 원칙적으로 경매법원 직권으로 판단하는 사항이나, 채무자도 과잉경매의 사실을 소명하여 공동담보목적부동산 중 경매로 매각할 부동산을 지정할 수 있다.

토지와 그 지상건물을 일괄경매로 진행하는 경우에는 과잉경매가 되더라도 채무자의 불복이 허용되지 아니한다.

 

5. 유찰

- 매각기일에 최저경매가 이상의 매수신고가 없는 경우의 유찰 : 매각기일에 최저매각가격 이상의 매수신고가 없는 경우를 말한다. 유찰되면 최저매각가격을 상당히 저감(통상 20~30%)하고 통상 3주~5주 후의 날을 다음 매각기일로 지정한다.

 

- 매각불허가결정에 의한 유찰 : 매각기일에 최고가매수신고인이 탄생하였으나 여타 이유로(이해관계인의 이의신청, 매각절차상의 하자, 최고가매수신고인의 자격상의 흠결 등) 매각기일에 매각불허가 결정이 선고되고 그 불허가결정에 대하여 이해관계인 등의 "즉시항고나 이의"가 없으면 통상 7일후 "매각불허가결정"이 확정된다. "매각불허가결정"이 확정되면 이 또한 유찰로 보아 경매법원은 통상 3주~5주 후의 날을 다음 매각기일로 지정한다.

단, 이때에는 최저매각가격이 저감되니 아니하고 "이전의 최저매각가격"이 "다음 매각기일의 최저매각가격"이 된다.

 

6. 교부청구

 

국세 징수법상 국세, 지방세, 징수금 등 채무자가 강제집행이나 또는 파산선고를 받은 때(법인이 해산할때) 강제매각개시 절차에 의하여 채무자의 재산을 압류하지 아니하고도 강제 매각기관에 체납관계 세금의 배당을 요구하는 제도를 말하며, 교부 청구를 하면 조세의 소멸시표가 중단된다.

 

7. 기입등기

새로운 등기원인이 발생한 경우에 그 등기원인에 입각하여 새로운 사항을 등기부에 기재하는 등기이다. 건물을 신축하고 그것을 등기부에 기재하는 소유권보존등기나 매매나 증여 등에 의하여 부동산의 소유주가 변경된 경우에 행하는 소유권이전등기, 토지건물을 담보로 제공한 경우 담보권을 설정하는 저당권설정등기 등 새로운 사실의 발생에 입각하여 새로운 사항을 기재하는 등기가 이에 해당된다. 

 

8. 담보물건

 

 

담보물건은 채권담보를 위하여 물건이 가지는 교환가치의 지배를 목적으로 하는 물권이며 민법상 유치권, 질권, 저당권의 3가지가 있다. 그밖에 민법은 전세권자에게 전세금의 반환을 확보해 주기 위하여 전세권에 대하여 담보물권적인 성질을 부여하고 있다. 그리고 담보물권 중 유치권은 법률에 따라 일정한 요건이 갖추어질 때에 당연히 성립하는 법정담보물권이며, 질권과 저당권은 원칙적으로 당사자의 설정행위에 의하여 성립하는 약정담보물권이다. 

 

9. 대항력

주택임차인이 임차주택을 인도받고 주민등록까지 마치면 그 다음날부터 그 주택이 소유자가 제3자로 변경되더라도 그 제 3자에 대하여 임차권을 가지고서 대항할 수 있게 된다. 이와 같이 대항할 수 있는 힘을 주택임차인의 대항력이라고 부른다. 다시 말해 임차보증금 전액을 반환받을 때까지 주택임차인이 새로운 매수인에 대하여 임대차계약의 효력을  주장할 수 있다는 것을 의미한다. 다만 대항요건(주택인도, 주민등록)을 갖추기 전에 등기부상 선순위의 권리(근저당권, 가압류, 압류 등)가 있었다면 주택이 경매나 공매로 매각된 경우 그 매수인에게 대항할 수 없다. 

 

10. 소유권이전등기촉탁

매수인이 대금을 완납후 등기비용을 부담하고 등기촉탁 신청을 하면 집행법원이 매수인을 위하며 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 각종 등기의 말소를 등기공무원에게 촉탁하는 절차이다.

 

11. 공유자우선매수권

 

 

공유물지분의 경매에 있어서 채무자 아닌 다른 공유자는 매각기일까지, 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 금원을 보증으로 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수 하겠다는 신고를 할 수 있다. 이러한 다른 공유자의 권리를 우선매수권이라고 한다. 이 경우에 법원은 다른 사람의 최고가매수신고가 있더라도 우선매수를 신고한 공유자에게 매각을 허가하여야 한다. 이때 최고가매수신고인은 원할때 차순위매수신고인의 지위를 부여받을 수 있다.

 

12. 잉여의 가망이 없는 경우의 경매취소

집행법원은 법원이 정한 최저경매가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산상의 모든 부담과 경매비용을 변제하면 남는 것이 없다고 인정할 때에는 이러한 사실을 압류채권자에게 통지하고, 압류채권자가 이러한 우선채권을 넘는 가액으로 매수하는 자가 없는 경우에는 스스로 매수할 것을 신청하고 충분한 보증을 제공하지 않는 한 경매절차를 법원이 직권으로 취소하게 된다.

 

13. 지상권

다른 사람의 토지에서 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 토지를 사용할 수 있는 권리를 말한다.

 

14. 채권신고의 최고

법원은 경매개시결정일로부터 3일 내에 이해관계인으로 규정된 일정한 자에게 채권계산서를 제출할 것을 최고하는데, 이 역시 우선채권유무, 금액 등을 신고받아 잉여의 가망이 있는지 여부를 확인하고 적정한 매각조건을 정하여 배당요구의 기회를 주는 것이다.

민사집행법의 적용을 받는 사건은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 내에 배당요구의 종기를 결정하게 되고, 일정한 이해관계인에게 채권계산서를 배당요구의 종기까지 제출할 것을 최고하며, 이때까지 배당요구를 하지 아니하면 불이익을 받게 된다.

 

15. 최고

타인에게 일저한 행위를 할 것을 요구하는 통지를 말한다. 이는 상대방 있는 일방적 의사표시이고, 최고가 규정되어 있을 때에는 법률규정에 따라 직접적으로 일정한 법률효과가 발생한다. 최고에는 두 종류가 있다. 하나는 의무자에게 이행을 구하는 경우이고 다른 하나는 권리자에 대한 권리의 행사 또는 신고를 요구하는 경우이다.

 

16. 최저매각가격

 

매각기일의 공고에는 매각부동산의 최저매각가격을 기재하여야 한다. 최초 매각기일의 최저매각가격은 감정평가액을 기준으로 하며 매각기일에 있어서 경매신청인이 없어 새매각기일을 지정한 때에는 상당히 저감(통상 20%)한 가격이 최저매각가격이 된다. 입찰하고자 할 때에는 항상 공고된 최저매각가격보다 같거나 높게 입찰하여야 무효처리가 되지 않는다.

 

17. 토지별도등기

토지에 건물과 다른 등기가 있다는 뜻으로 집합건물은 토지와 건물이 일체가 되어 거래되게 되어 있는바, 토지에는 대지권이라는 표시만 있고 모든 권리관계는 전유부분의 등기부에만 기재하게 되어 있는데, 건물을 짓기 전에 토지에 저당권 등 제한물권이 있는 경우 토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않으므로 건물등기부에 "토지에 별도의 등기가 있다"는 표시를 하기 위한 등기를 말한다.