등기부 권리분석_2편

부동산 경매가 종결되면 말소기준권리에 따라 인수되는 권리와 소멸되는 권리가 있습니다

소멸주의에 해당되는 권리는 경매 종결시 권리가 소멸되므로 더이상 권리를 주장할 수 없고 법원의 배당금에서 해결해야 하지만 인수주의에 해당되는 권리는 경매 종결시 소멸되지 않고 매수인에게 그대로 인수가 됩니다. 

말소기준등기와 원칙적으로 말소되지 않는 권리, 권리분석시 핵심체크사항  등에 대해 포스팅 해보겠습니다.

 

 

말소기준권리(말소기준등기)의 의미

 

매각결과 그 등기를 포함해서 그 이후의 모든 등기가 말소되는, 말소의 기준이 되는 등기를 말소기준등기(말소기준권리)라고 한다. 말소기준등기란 임차권을 포함하여 등기부상 나타나는 모든 권리들의 말소여부 즉 인수여부를 판별하는데 기준이 되는 등기를 말하며, 말소기준등기보다 후에 등기된 각종 등기부상의 모든 권리는 매각으로 소멸된다.

 

말소기준권리는 저당권, 근저당, 담보가등기, 압류, 가압류, 경매신청등기 중에서 등기부 갑구 및 을구 전체 중 시간적으로 가장 앞선 등기를 말한다.

 

등기부 권리분석 요령은 등기부 갑구, 을구의 모든 등기를 등위순위로 나열한 후 말소기준등기를 찾아 각 등기의 말소여부를 판단한다. 부동산 등기부상에 같은 날짜에 권리들이 설정되어 있을 경우 권리순위는 같은 구(갑구와 갑구/을구와 을구)에 등기된 권리는 순위번호에 의하고 별구(갑구와 을구간)의 경우는 접수번호 순에 의하여 권리순위가 정해진다.

 

말소기준권리(말소기준등기)에 의한 소멸/인수

 

말소기준등기보다 앞서는 선순위 권리들은 매각으로 말소(소멸)되지 않고 매수인이 인수한다. 말소기준등기보다 뒤지는 후순위 권리의 등기는 매각으로 당연히 소멸한다. 물론 말소기준등기 자체도 소멸한다.

 

말소기준등기가 될 수 있는 권리

저당권, 근저당권, 압류/가압류, 경매신청기입등기, 담보가등기만 말소기준등기가 될수 있으며 집합건물의 선순위전세권이 경매를 신청하였거나 배당 신청한 경우 말소기준권리가 될 수 있다.

 

원칙적으로 말소되지 않는 권리

(1) 유치권

유치권은 매각으로 소멸되지 아니하므로 매수인이 승계 부담해야 한다.(유치권은 등기되는 권리가 아니므로 등기부로 확인할 수 없어 매수신고인은 유치권의 존재여부에 주의해야 한다.)

 

(2) 말소기준보다 앞선 전세권 등기

말소기준등기보다 후에 설정된 전세권등기는 말소되지만 말소기준등기보다 앞선 전세권등기는 ① 전세권자가 경매를 신청한 경우 ②전세권자가 배당요구 종기일까지 배당 요구한 경우 두 가지 경우에만 말소가 된다. 이 두가지 경우를 제외하고는 말소되지 않으므로 매수인이 주의해야 한다.

 

 

(3) 선순위 가등기

가등기는 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기과 담보목적의 가등기(담보가등기)로 나눌수 있다. 소유권이전청구권보전을 위한 가등기는 경매의 경우 말소기준등기보다 그 등기가 선순위인 경우는 매수인에 대하여 대항력이 있으며 후순위인 경우에는 매각으로 가등기는 소멸한다. 예컨데 가등기가 최선순위의 저당권보다 앞선 경우 매수인은 가등기를 인수하게 되고, 가등기의 본등기 이행으로 매수물건의 소유권을 잃게 되므로 주의해야 한다.

반면 담보가등기는 그 성립시기와 관계없이 경매로 무조건 말소되며 단지 그 효력 발생일의 순위에 따라 후순위권자보다 우선변제를 받을수 있는 권리에 불과하다.

 

권리분석시 핵심 체크사항

(1) 등기부상 매각으로 인하여 말소되지 않는 권리가 있는지 여부

(2) 대항력이 있는 임차인의 여부 및 인수되는 보증금의 여부

(3) 경매목적물 중 일부가 타인소유(제시외건물)로 되어 있는지 여부

(4) 경매목적물이 여러 필지인 경우 도로와 통하는 필지의 매각 포함 여부

(5) 토지 및 건물의 무단용도변경 등에 의한 위반건축물 및 이행 강제금(원상회복명령 등) 부담 여부

(6) 경매목적물의 지상에 매각 제외된 건물이 있거나, 토지와 지상건물이 매각으로 인하여 소유자를 달리할 경우 법정지상권의 성립여지가 있는지 여부

(7) 미완성의 골조 건물이 공사 중단된 상태로 있는 경우, 유치권 성립 유무 및 건축허가의 승계 가능 유무

(8) 대위변제의 가능성 여부

(9) 경매목적물의 경력에 화재, 침수, 누수 등 기타 하자 여부

(10) 공가(공실)여부 확인 및 관리비, 도시가스비 등 각종 사용료 체납 여부

 

법원경매기록 열람과 주요확인사항

 

매각기일 7일 이전부터 일반의 열람을 위하여 법원에서는 경매기록(매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서의 각 사본)을 비치하여 누구나 열람할 수 있게 한다. 따라서 매수신고인은 매각물건의 전체적인 내용을 충분히 검토하고 중요한 사항은 매각기일에 다시 한번 확인하는 것이 안전하다. 특히 매각기일 경매법정 입구에 게시하는 매각목록을 통하여 응찰하는 부동산의 면적과 현황을 최종 확인하고 입찰보증 금액의 확인(10%, 20% 또는 30%)과 특별매각조건 등이 있는지 기타 변동사항 등을 반드시 확인하여야 한다

 

중요 확인사항은 다음과 같다 ▲임차인이 있는 경우 배당요구 및 배당요구철회(취소) 여부 확인 ▲재입찰인 경우 전 매수인이 포기한 동기 또는 사유에 대하여 확인할 필요가 있다 ▲특별매각 조건이 있는지 그 조건은 무엇인지 확인하여야 한다 ▲매각으로 인하여 말소되지 않는 전세권 또는 선순위가처분, 가등기 등 부담의 인수 여부를 확인하여야 한다.