임차인 권리분석_1편

임차인이 임대차 계약을 하고 주택을 인도받은 후 확정일자를 받았다 하더라도 선순위권리자가 있을 경우 대항력이 없습니다. 

임차인 조사시 주민등록 전입일자 확인은 기본이고 가족의 주민등록은 그대로 둔채 임차인만 퇴거한 경우 대항력 이 있는지, 다세대주택(연립주택)에서 지번만 전입신고한 경우 대항력이 있는지, 전 소유자가 임차인인 경우 대항력 발생시기 등 여러 확인해야 할 사항이 있습니다. 이말은 임차인이 전입신고를 잘못하거나 법을 잘 모를 경우 내 재산을 지킬수 없다는 의미이기도 합니다.

대항력의 의미와 임차임의 대항력 발생시점, 임차인 조사시 주의사항에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

대항력의 의미와 인수되는 임차보증금

 

(1) 임대차 보호법상 대항력이란 임차주택이 매매나 경매 등에 의하여 소유자가 변경되는 경우에도 신소유자(매수인)에 대하여 계속 임차권을 주장할 수 있는 권리를 말한다. 따라서 대항력 있는 임차인이 법원에서 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 그 미배당 보증금은 매수인이 인수하여야 하며, 임차인이 배당요구를 하였다 하더라도 배당금이 전액 변제되지 않는 한 대항력 있는 임차인은 매각으로 임차권이 소멸되지 않는다

 

(2) 그러나 대항력을 갖추었다 하더라도 그 이전에 임차주택에 선순위권리자(저장권자, 압류채권자, 가압류채권자 등)가 있는 경우, 선순위권리자의 권리실행으로 인한 경매절차에서 소유권을 취득한 사람에게는 대항력을 행사할 수 없다.

 

(3) 주택임차인이 대항력을 갖는지 여부는 임대차 계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록의 요건을 갖추었는지 여부에 의하여 결정되며 최선순위의 저당권이나 가압류가 없는 경우(임차인이 최선순위인 경우)에는 매수인에게 대항할 수 있다. 

 

(4) 토지와 건물에 대한 등기부상 최초담보물권(저당권 등)의 설정일이 다른 경우는 건물등기부만을 기준으로 임차인의 대항력 여부를 결정한다.

 

 

(5) 근저당설정 후 임차금의 증액이 있는 경우에는 그 증액부분은 저당권자(매수인)에게 주장할 수 없다.

 

(6) 외국인의 주민등록표는 출입국관리법에 의한 외국인등록표로서 갈음한다고 규정하고 있으므로 외국인등록을 하여 외국인등록표에 기재 작성된 외국인은 주민등록을 한 것과 마찬가지로 보호를 받는다.

 

임차인의 대항력 발생시점

주택임차인이 대항력을 갖추려면 해당 주택에 입주해야 하고 주민등록을 이전해야 하는데 대항력 발생시점은 주민등록 전입일과 점유일(입주일) 중 나중의 일자 다음날 오전 0시부터다. 예를 들면 입주한 후 주민등록을 전입한 다음날에 근저당 등기가 되었다면 임차권의 대항력 발생시점은 주민등록을 이전한 다음날 오전 0시부터이므로 임차권의 대항력이 근저당보다 앞서므로 대항력 있는 임차인이 된다. 

 

임차인 조사시 주의사항

 

 

(1) 다가구용 단독주택의 경우 공동주택으로 볼 근거가 없어 단독주택으로 보아야 하는 이상, 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하여 전입신고를 하는 경우 실제 호수가 있다 하더라도 지번만 기재되어도 유효한 주민등록 전입이 된다.

 

(2) 임차인이 가족과 함께 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않는다. 

 

(3) 임차인 모르게 제3자에 의하여 주민등록 이전이 된 경우 주택임차인이 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지된다. 

 

(4) 실제 지번이 산ㅇㅇ번지이나 "산"자를 표기하지 않는 전입신고는 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건으로서 유효하지 않다. 

 

 

(5) 연립주택에 지번만 전입신고한 후 호수를 기재하여 주소를 정정한 경우, 일반 사회통념상 임차권자가 세대별로 구분되어 있는 연립주택의 특정 호수에 주소를 가진 자로 등록되었다고 제3자가 인식할 수 없을 것이므로 그 주민등록은 임대차의 공시방법으로서 유효한 것이라 볼 수 없다. 

 

(6) 다세대주택에 지번만 전입신고한 경우, 일반 사회통념상 임차권자가 세대별로 구분등기가 되어 있는 다세대주택의 특정 호수에 주소를 가진 자로 등록되었다고 제3자가 인식할 수 없을 것이므로 그 주민등록은 임대차의 공시방법으로서 유효한 것이라 볼 수 없다. 

 

(6) 당해 주택에 실제로 거주하는 직접점유자가 자신의 주민등록을 마친 경우에 한하여 비로소 그 임차인의 임대차가 제3자에 대하여 적법하게 대항력을 취득할 수 있으며 간접점유를 통한 임차인의 주민등록으로는 대항력의 요건을 갖추었다고 할 수 없다. 

 

(7) 경매절차에서 낙찰인이 주민등록은 되어 있으나 대항력은 없는 종전 임차인과의 사이에 새로 임대차계약을 체결하고 낙찰대금을 납부한 경우 종전 임차인은 당해 부동산에 관하여 낙찰인이 낙찰대금을 납부하여 소유권을 취득하는 즉시 임차권이 대항력을 취득한다. 

 

(8) '갑'이라는 사람이 선순위로 세를 들어 살다가 뒤에 '갑'의 아버지 '을'이 다시 그 집에 입주하면서 '갑'과 '을'이 세대를 합가해 버리면, 먼저 입주했던 '갑'의 전입일자는 삭제되고 합가한 일자를 기준으로 전입일자가 다시 잡히게 되지만 법적인 대항력은 '갑'이 처음 입주했던 일자를 기준으로 발생한다.

 

이는 대법원판례에서도 인정된 원칙이므로 주의해야 하는데 매수신고인의 입장에서는 주민등록등본상 '세대합가'라는 말이 나오면 반드시 주민등록초본을 확인하여 새대원 중에서 가장 먼저 전입했었던 날짜를 기준으로 권리분석을 해야 한다.