등기부 권리분석_1편

부동산 경매에 있어 권리분석이란 단순하게 법률적인 권리순위의 조사에만 그치는 것이 아니라 절차상의 모든 변수를 꼼꼼하게 따져봐야 합니다. 판단의 실수로 인해 안게 되는 손해가 클 뿐더러 여러 이해관계인들이 얽혀있어 각각의 입장변동으로 다양한 결과가 발생될 수 있기 때문입니다.

정확한 권리분석을 위해서는 직접 경매에 참석하여 몸으로 익히는게 가장 좋겠지만 경매 전문가들의 경험담, 낙찰 사례 분석, 경매관련 정보를 꾸준히 습득하여 나만의 노하우를 만들어가는 것이 중요하다고 생각합니다.

권리분석 절차, 일반적 권리간 우선순위원칙, 특별우선채권, 일반우선채권 등에 대해 포스팅해보겠습니다.

 

권리분석이란

 

 

경매할때 가장 먼저 해야 하는 것이 권리분석이다.

실제로 부동산을 매입하려면 해당 부동산이 법률적으로 하자가 없는지 살펴보아야 하는데 이를 '권리분석'이라고 한다. 권리분석은 크게 네 단계로 구분할 수 있다. 첫 번째는 말소기준권리를 찾는 것이고 두번째는 인수되는 권리를 찾는 것이다. 세번째는 임차인(점유자) 권리를 분석하고, 마지막으로 법원경매 서류(매각물건명세서 등) 및 기타 인수조건을 확인하면 된다.

 

일반적 권리 간 우선순위 원칙

 

(1) 물권 상호간의 순위관계

저당권, 전세권, 질권, 가등기 담보권, 양도 담보권 등의 상호간 권리의 우선순위는 등기일의 선후에 의하며 등기일이 같은 권리간은 접수번호순으로 우선순위가 정해진다.

 

(2) 물권과 가압류한 채권과의 순위관계

물권 설정 후 가압류한 자의 권리는 당연히 물권이 선순위이며, 가압류한 목적물에 그 후 물권을 설정한 자와의 권리관계는 동 순위로 취급되어 채권액 금액의 비율로 안분비례 배당을 받는다. 즉 채권이 물권보다 앞설 수는 없으므로 후순위 아니면 최상의 경우가 동순위이다.

 

(3) 물권과 강제경매 신청 채권과의 순위관계

압류효과 발생 전과 후 물권 설정된 경우는 (2)와 동일하다.

 

(4) 물권과 일반채권과의 관계

일반채권은 등기부상에 권리설정 관계의 선후를 표시할 수 없고, 채권의 특성상 채권발생의 선후나 금액의 크기 등에 상관없이 항상 채권끼리 평등한 취급을 받는다. 채권들 간에는 선후가 없으며 물권과의 관계에서는 항상 뒤진다. 즉 물권들의 채권을 다 회수하고 나서 남는 것이 있어야 일반채권 차례가 돌아가므로 현실적으로 일반채권에까지 배당이 되기는 어렵다.

 

특별우선채권

(1) 특별우선채권의 의미

민법, 민사집행법, 상법, 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법, 가등기담보에 관한 법률, 근로기준법, 국세징수법, 지방세법 등의 규정에 의해 권리의 성립시기와 관계없이 경매대금의 배당절차에서 최우선적으로 배당 받게 되는 채권을 말한다. 

 

 

(2) 특별우선채권의 종류

민법상 필요비, 유익비 상환청구채권, 주택·상가건물 임대차보호법상 소액보증금 중 일정액, 근로기준법 상 최우선 변제권 있는 임금채권, 국세, 지방세 중 당해세 등이 있다.

 

(3) 경매실행비용(배당 0순위)

부동산경매는 민사집행법에 의한 소송절차로써 경매 종결 시까지 경매절차 진행을 위해 비용이 발생하는데 이 비용은 경매대금에서 가장 먼저 변제된다.

경매실행비용에 해당하는 항목으로는 경매개시결정 등기비용, 경매절차 관련 통지문 등의 송달에 소요되는 송달료, 인지세, 경매목적부동산 감정평가비용, 집행관의 점유현황 조사 비용, 경매기일에 대한 신문공고료, 유찰 수수료 및 절차부대비용 등이다.

 

일반우선채권

 

(1) 일반우선채권의 의미

일반 우선채권이란 민법, 민사소송법, 상법, 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법, 가등기 담보에 관한 법률, 국세징수법, 지방세법, 근로기준법 등 경매관련 법률에서 규정한 우선 변제권이 있는 채권을 말한다. 즉 등기일, 성립시기, 법정기일 등 효력 발생일의 순위에 따라 후 순위 권리보다 우선하여 배당을 받을 수 있는 채권을 말한다.

 

(2) 일반우선채권의 종류

(근)저당권, 낙찰로 소멸하는 등기된 전세권, 당보가등기권, 등기된 주택임차권, 확정일자부 주택 임차권, 일반임금채권, 압류 등기한 조세, 당해세 아닌 조세 등이다. 

 

(3) 일반우선채권간의 순위(효력발생일 기준으로 순위 산정)

- 저당권, 등기된 전세권, 등기된 주택임차권, 담보가등기 등 등기를 요하는 권리는 등기접수일과 접수번호가 효력 발생일이다.

- 확정일자부 주택임차권은 전입일의 일일과 확정일자일 중 늦은 날이 효력발생일이다.

- 압류 등기한 조세, 당해세 아닌 조세 등은 그 법정기일(압류등기일, 납부고지서 발송일, 신고납부만료일 등)이 효력발생일이다.

- 일반임금채권은 담보물권(저당권, 당보가등기, 낙찰로 소멸하는 등기된 전세권 등)및 담보물권적 효력이 있는 채권(등기된 주택 임차권, 확정일자부 주택임차권 등)보다는 언제나 후순위이고 당해세 아닌 조세보다는 선순위이다.