법정지상권 해설_2편

토지 경매에 참여할때 지상권이나 법정지상권이 성립하는지 반드시 확인하고 둘다 성립되지 않는 토지를 낙찰받아야 합니다. 지상권이 설정되어 있거나 법정지상권이 성립된 토지를 낙찰받으면 낙찰자 마음대로 활용할 수 없기 때문에 장기간 투자금이 묶이게 됩니다. 반대로 토지와 건물이 함께 있고 건물만 경매로 나왔다면 토지에 지상권이 설정되어 있거나 법정지상권이 성립하는 건물을 낙찰받아야 합니다. 그래야 건물을 사용할 수 있는 권리가 보장되기
때문입니다.
법정지상권 해설 1편에 이어 관습법상 법정지상권의 의미와 성립요건, 존속기간에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

관습법상 법정지상권이란

토지와 건물이 동일한 소유자에 속하였다가 건물 또는 토지가매각 기타의 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 될 때에는 특히 그 건물을 철거한다는 조건이 없는 이상 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습상의 법적지상권을 취득한다.

 

 

성립요건 

(1) 토지당시 토지와 건물이 동일인에게 속할 것

① 토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 강제경매로 인하여 매수인에게 이전된 경우, 관습상 법정지상권의 성립 시점은 매수인의 매각대금 완납시가 아니라 그 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 하여 토지와 지상건물이 동일인에게 속하였는지가 판단되어야 한다. 강제경매개시결정이전에 가압류가 있는 경우에는, 그 가압류가 강제경매개시결정으로 인하여 본압류로 이행되어 가압류집행이 본집행에 포섭됨으로써 당초부터 본집행이 있었던 것과 같은 효력이 있다. 따라서 경매의 목적이 된 부동산에 대하여 가압류가 있고 그것이 본압류로 이행되어 경매절차가 진행된 경우에는, 애초 가압류가 효력을 발생하는 때를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속하였는지를 판단하여야 한다.

 

② 일반매매 등으로 소유권이 이전하는 경우 소유권 이전 당시를 기준으로 소유자 동일성을 판단한다.

 

(2) 미등기 · 무허가 건물

동일인의 소유에 속하였던 토지와 건물이 매매, 증여, 강제경매, 국세징수법에 의한 공매 등으로 그 소유권자를 달리하게 된 경우에 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물 소유자는 그 건물의 소유를 위하여 그 부지에 관하여 관습상의 법정지상권을 취득하는 것이고 그 건물은 건물로서의 요건을 갖추고 있는 이상 무허가 건물이거나 미등기 건물이거나를 가리지 않는다.

 

(3) 구분소유적 공유관계인 대지상 건물이 매각된 경우

갑과 을이 각자 특정하여 매수하여 배타적으로 점유하여 왔으나 분필이 되어 있지 아니한 탓으로 그 특정 부분에 상응하는 지분소유권 이전등기만을 경료하였다면 그 대지의 소유관계는 처음부터 구분소유권 공유관계에 있다 할 것이고, 또한 구분소유적 공유관계에 있어서는 당사자 내부에 있어서는 각자가 특정 매수한 부분은 각자의 단독 소유로 되었다 할 것이므로 을은 위 대지 중 그가 매수하지 아니한 부분지상에 있는 을 소유의 건물 부분은 당초부터 건물과 토지의 소유자가 서로 다른 경우에 해당되어 그에 관하여는 관습상의 지상권이 성립하지 않는다. 

 

 

 

(4) 건물공유자가 단독소유 대지만 매도한 경우

대지소유자가 그 지상건물을 타인과 공유하면서 단독소유의 대지만을 건물철거 조건없이 타인에게 매도한 경우 건물 공유자들은 각기 건물을 위하여 대지 전부에 대해 관습법상 법정지상권을 취득한다. 

 

(5) 토지의 사실상 처분권자가 건물을 신축한 경우

토지를 매수하여 사실상 처분권한을 가지는 자가 지상의 건물의 신축하여 건물의 소유권을 취득하였다고 하더라도 토지에 관한 소유권을 취득하지 아니한 이상 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하였다고 할 수는 없는 것이므로 이러한 상태의 건물에 관하여 강제경매절차에 의하여 그 소유권자가 다르게 되엇다고 하여 건물을 위한 관습상의 법정지상권이 성립하는 것은 아니다

 

존속기간

 

(1) 최단존속기간

법정지상권의 존속기간은 성립 후 그 지상목적물의 종류에 따라 규정하고 있는 민법 제280조제1항의 소정의 각 기간으로 봄이 상당하고 분묘기지권과 같이 그 지상에 건립된 건물이 존속하는 것이라고는 할 수 없다. 

 

(2) 갱신청구권

법정지상권자는 법정지상권의 존속기간이 경과하여 지상권이 소멸한 경우에 건물이나 입목이 현존하는 때에는 법정지상권의 갱신을 청구할 수 있다. 

 

관습상 법정지상권이 붙은 건물의 소유자가 건물을 제3자에게 처분한 경우에는 법정지상권에 관한 등기를 경료하지 아니한 자로서는 건물의 소유권을 취득한 사실만 가지고는 법정지상권을 취득하였다고 할 수 없어 대지소유자에게 지상권을 주장할 수 없고 그 법정지상권은 여전히 당초의 법정지상권자에게 유보되어 있다고 보아야 한다.

법정지상권자가 건물을 제3자에게 양도하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 건물과 함께 법정지상권도 양도하기로 하는 채권적 계약이 있었다고 할 것이며, 양수인은 양도인을 순차 대위하여 토지소유자 및 건물의 전소유자에 대하여 법정지상권의 설정등기 및 이전등기절차이행을 구할 수 있고, 토지소유자는 건물소유자에 대하여 법정지상권의 부담을 용인하고 그 설정등기절차를 이행할 의무가 있다 할 것이므로, 법정지상권이 붙은 건물의 양수인은 법정지상권에 대한 등기를 하지 않았다 하더라도 토지소유자에 대한 관계에서 적법하게 토지를 점유사용하고 있는 자라 할 것이고, 따라서 건물을 양도한 자라고 하더라도 지상권갱신청구권이 있고 건물의 양수인은 법정지상권자인 양도인의 갱신청구권을 대위행사할 수 있다고 보아야 할 것이다.

 

(3) 매수청구권

법정지상권자는 토지소유자에 대하여 법정지상권을 갱신할 것을 청구하였으나 토지 소유자가 지상권의 갱신을 원치 않는 때에는 상당한 가액으로 건물이나 입목에 대하여 매수를 청구할 수 있다. 그러나 건물이 경제적 가치가 별로 없었던 것으로서 건물의 전소유자의 조건 없는 철거약정이 있었고, 또한 건물소유자가 법정지상권이 없으면 건물을 철거할 수밖에 없는 처지에서 대지에 법정지상권이 없으면 건물을 철거하기로 약정하고 대지를 임차하였다면 그와 같은 철거약정은 대지임차인에게 일방적으로 불리한 약정이라고 볼 수 없으므로 대지소유자에 대하여 「민법」 제643조에서 정한 건물매수청구권을 행사할 수 없다(대법원 1993. 12. 28. 선고 93다26687 판결).