가등기 종류 및 효력, 경매시 대항력과 배당순위

집을 마련하면서 계약금을 지급하고 잔금을 지급하기전 그 사이에 집주인이 집을 담보로 대출을 받을까 걱정될때 대처할수 있는 방법이 가등기 입니다. 부동산에 가등기를 해놓으면 가등기 이후에 근저당이 설정되더라도 본등기를 하게 되면 가등기 이후의 등기는 소멸하게 됩니다. 가등기는 가등기 설정자(소유권자)와 가등기권자가 함께 신청해야 합니다.

가등기의 종류와 효력, 가등기게 기한 본등기, 경매시 가등기의 대항력과 배당순위에 대해 알아보겠습니다. 

 

 

 

 

가등기란

소유권, 용익물권(등기권, 전세권, 지상권, 지역권 등), 담보물권(저당권, 근저당권, 권리질권 등), 물권에 준하는 권리(등기된 임차권 등) 위와 같은 권리를 취득하기 이전에 사전조치로서 순위보전의 목적으로 취득하고자 하는 권리에 대한 청구권을 등기부에 공시하는 예비등기이다. 가등기란 본등기를 할 수 있는 실체법적 요건이 구비되지 않은경우 장래에 할 본등기의 준비로서 하는 예비등기를 말한다. 

 

종류

 

 

(1) 일반가등기(청구권의 보전을 위한 가등기)

소유권 이전/전세권 이전/저당권 이전 등 이전청구권 보전을 위한 가등기와, 전세권 설정/저당권 설정/임차권 설정 등 설정청구권 보전을 위한 가등기로 나뉘어진다. 

소유권이전청구권 가등기란 부동산 매수자가 매도인에게 중도금까지 지급한 후 또는 중도금 지급과 동시에, 매수인 명의의 소유권 이전 등기 경료 시까지 발생할 지도 모를 매매목적 부동산 상에 권리변동(제3의 인물에게 소유권 이전/전세권 설정/저당권 설정/가압류/가처분 등)으로 인하여 매매계약상 잔금 지급일에 잔금을 지급하더라도 깨끗한 소유권 취득을 할 수 없는 위험을 사전에 차단하고자 원 매수자가 매도자와 합의로 등기부에 공시하는 보전목적 등기의 하나이다.

 

(2) 담보가등기

금전을 빌려주면서 금전소비대차계약(차용증 등)과 대물변제 약(변제기에 변제하지 못하면 부동산으로 변제하기로 하는 계약)을 맺고 차용인(또는 보증인) 소유의 부동산 등기부에 경료하는 담보물권적 성격이 가등기다. 우선변제적 효력에 있어서는 저당권과 같다. 

 

경매실무에서는 ① 가등기권자가 경매를 신청한 경우  ② 가등기권자가 채권계산서를 제출한 경우 ③ 담보가등기 임을 물권명세서에 표시한 경우 담보가등기로 본다. 

 

효력

(1) 본등기 순위보전의 효력

가등기를 한 경우 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의한다.

 

(2) 실체법상의 효력

가등기만을 하고 본등기를 하지 않는다면 가등기 자체만으로는 아무런 실체법상의 효력이 없다. 예비등기의 일종인 가등기나 예고등기에 처분금지의 효력은 없다

 

(3) 추정력

소유권이전등기 청구권의 보전을 위한 가등기가 있었다고 하여 반드시 소유권이전등기를 청구할 수 있는 어떠한 법률관계, 즉 금전채무에 관한 담보계약이나 대물 변제의 예약이 있었던 것이라고는 단정지을 수 없다. 

 

(4) 청구권 보전의 효력

가등기에는 청구권 보전의 효력이 있으므로 가등기 후에 그 부동산이나 권리에 관하여 한 처분은 가등기된 청구권을 침해하는 한도에서 상대적으로 무효로 된다.  

 

 

(5) 가등기 자체의 효력

가등기 자체로서는 어떤 실체적 권리변동이 발생하는 종국등기는 아니지만 가등기가 아무런 권리가 아닌 것은 아니라는 것이 대법원의 판례이다.

 

(6) 담보가등기의 효력

담보가등기의 경우에는 가등기 자체의 효력뿐만 아니라 그 가등기 자체만으로 저당권과 같은 효력이 있다. 

 

가등기에 기한 소유권 이전 본등기

가등기에 기한 소유권 이전 본등기란 가등기에 의해 순위가 보전되는 종국등기 즉 등기의 본래 효력을 완전히 발생시키는 등기를 말한다. 가등기에 기한 본등기를 하면 본등기의 순위는 '가등기의 순위'에 의하므로, 가등기와 본등기의 사이에 있는 중간처분의 등기는 본등기의 순위보전의 효력에 의하여 본등기와 양립할 수 없으므로 등기관은 부동산등기법 제55조 제2호와 제175조에 의하여 직권으로 말소하여야 한다. 

 

 

경매시 가등기의 대항력과 배당순위

(1) 가등기의 대항력

 

① 청구권 보전을 위한 가등기(일반가등기) 대항력

말소기준등기보다 그 접수 일이 앞서 있는 청구권 가등기는 매수인에게 대항력이 있으므로 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 승계부담 해야한다. 그러나 말소기준등기보다 후순위인 청구권 가등기는 말소기준등기에 원인 무효의 사유가 없는 한 매각으로 소멸한다. 

 

② 담보가등기의 대항력

담보가등기는 그 성립시기와 관계없이 매각으로 무조건 소멸하며 다만 그 효력발생일(등기부 접수일/순위 별로)의 순위에 따라 후순위 권리자보다 우선하여 그 채권에 대한 변제를 받을 수 있을 뿐이다. 즉 경매 시에는 저당권과 동리하게 취급한다.

 

(2) 배당순위

일반가등기는 대항력의 유무만 있을 뿐 배당이 없고 담보가등기는 순위에 따른 배당은 있으나 대항력이 없다.