2002년 11월 1일부터 상가건물 임대차보호법이 시행되고 있습니다. 상가건물 임대차보호법은 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 상가건물을 인도받았고 사업자등록을 신청했다면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다. 상가임대차법은 상가에만 적용되는 것이 아니라 사무실과 업무용 오피스텔, 공장 등도 적용대상이 될 수 있습니다. 상가임대차법은 상가 임차인의 권리를 보호하기 위한 법이지만 임대인의 입장에서도 꼭 알아야 할 내용이 있습니다. 상가임차인의 대항력, 환산보증금, 우선변제권, 소액임차인의 최우선변제권 인정, 임차권등기명령제도에 대해 포스팅 해보겠습니다. 상가임차인의 대항력 부여 상가건물 임대차보호법(약칭 상가임대차법)이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않았다 하더라도 임차인..

지난해 이슈가 된 ‘빌라왕’ ‘빌라의 신’ 사기 사건에 이어 최근 전국적으로 전세사기 사건이 발생하면서 전세포비아가 확산되고 있습니다. 전세보증금과 매매가격이 비슷한 깡통주택에서 대형전세사기가 발생했는데 안타깝게도 사기 피해자의 대부분이 20~30대 사회 초년생과 신혼부부입니다. 주택임대차보호법 문답해설 2편에 이어, 대항력을 갖추고 확정일자를 받았어도 이미 저당권이 설정되어 있거나 가등기, 가압류된 집을 임차한 경우 임차인이 보호받을 수 있는지 외국인일 경우 주택임차인으로 보호받을 수 있는지, 끝으로 임차권등기명령제도에 대해 포스팅하면서 주택임대차보호법 문답해설을 마칩니다. 질문 1. 이미 저당권이 설정되어 있는 주택을 임차하여 입주 후 주민등록을 마치고 계약서에 확정일자도 받았습니다. 이 저당권이 실..

최근 깡통전세로 전세 보증금을 받지 못하는 일이 속출하는 가운데 춘천의 다세대주택 건물이 경매에 넘어가면서 세입자들이 전세 보증금을 받지 못할 위기에 놓였습니다. 해당 다세대주택은 2016년 집주인이 임대업을 위해 매입, 당시 3억원 가량의 대출을 받아 근저당권이 설정돼 있는 상태였습니다. 임대업을 이어나가던 집주인은 코로나19로 전세 세입자가 급감함과 동시에 자금사정이 나빠져 은행 이자를 갚지 못했고 결국 경매에 넘어가게 됐습니다. 집주인에 따르면 당초 감정받은 경매가는 약 8억원이었지만 한번 유찰이 되면서 최저 가격이 약 5억8000만원으로 떨어졌습니다. 전세보증금의 경우 전입세대 확정일 순서로 지급되게 되는데 유찰로 인해 경매가가 낮아지면서 후순위로 밀린 세입자들은 전세 보증금을 돌려받지 못하는 상..

최근 전세 보증금이 매매가를 웃도는 ‘깡통전세’나 임대인이 전세금을 받고 잠적해 버리는 ‘전세사기’ 등으로 인해 임차인이 보증금을 전부 회수하지 못하는 피해가 확산되자 전세사기 피해 방지를 위한 「주택임대차보호법」 일부개정법률안이 ’23년 3월 30일 국회 본회의를 통과했습니다. ‘임대차계약을 체결할 때’ 임대인이 임차인에게 선순위 임대차 정보 및 납세증명서를 제시하도록 의무를 부과하고 임차권등기명령 결정이 임대인에게 고지되기 전에도 임차권등기가 가능해진 것이 개정법의 주요 내용입니다. 주택임대차보호를 위한 현행제도로 어떤 것들이 있는지 확정일자는 무엇인지 주택임대차계약서에 확정일자를 받은 것과 전세권설정 등기는 어떤 차이점이 있는지 포스팅 해보겠습니다. 질문 1. 주택임대차보호를 위한 현행 제도로 어떤..

인천 미추홀구 전세사기 피해자의 70%가량이 소액 임차인 보호를 위한 최우선변제금을 받지 못하는 걸로 확인됐습니다. 최우선변제금은 계약 당시 일자가 아닌 근저당 설정 일자에 따라 보증금 기준이 달라지기 때문입니다. 최우선변제 기준인 보증금 상한액은 2~3년 주기로 개정되는 주택임대차보호법 시행령에 따라 꾸준히 올라가는데 최우선변제 기준이 근저당 설정 시기로 정해져 있기 때문에 개정돼도 소급되지 않고 근저당이 설정된 경우 적용 시점을 담보권 실행일로 봅니다. 또한 근저당이 설정되면 전세보증금 반환보증보험에 가입하기가 어렵습니다. 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는 주거용 건물의 범위와 소액보증금 최우선변제를 받기 위한 요건, 확정일자에 의한 우선변제권에 대해 포스팅 해보겠습니다. 주거용 건물의 범위 경..

경매부동산은 권리관계가 애매할수록 현장조사를 많이 할수록 큰 시세차익을 볼 수 있습니다. 친·인척간의 임대차는 경매 실무상 많이 문제되는 경우인데, 법원실무에서는 부부사이, 부모와 미성년 자녀 간에는 임대차 관계를 인정하지 않지만 기타 형제간, 부자간, 친인척 관계일 경우 실체적 진실에 따라 판단하고 있습니다. 경매 재테크는 특별한 노하우보다 현장분석을 철저히 하고 시세파악을 정확히 해서 향후 매매 또는 임대 등이 양호한 지 등 손품과 발품을 아끼지 않는것이 중요합니다. 소유자 또는 채무자와의 특수관계인 임차인, 가장 임차인 문제, 가장 임차인 확인 방법에 대해 포스팅 해보겠습니다. 소유자 또는 채무자와의 특수 관계인 임차인 (1) 가끔 부부가 이혼을 가장하여 배우자를 임차인으로 하여 권리신고를 하거나 ..

임차인이 임대차 계약을 하고 주택을 인도받은 후 확정일자를 받았다 하더라도 선순위권리자가 있을 경우 대항력이 없습니다. 임차인 조사시 주민등록 전입일자 확인은 기본이고 가족의 주민등록은 그대로 둔채 임차인만 퇴거한 경우 대항력 이 있는지, 다세대주택(연립주택)에서 지번만 전입신고한 경우 대항력이 있는지, 전 소유자가 임차인인 경우 대항력 발생시기 등 여러 확인해야 할 사항이 있습니다. 이말은 임차인이 전입신고를 잘못하거나 법을 잘 모를 경우 내 재산을 지킬수 없다는 의미이기도 합니다. 대항력의 의미와 임차임의 대항력 발생시점, 임차인 조사시 주의사항에 대해 알아보겠습니다. 대항력의 의미와 인수되는 임차보증금 (1) 임대차 보호법상 대항력이란 임차주택이 매매나 경매 등에 의하여 소유자가 변경되는 경우에도 ..

부동산 경매가 종결되면 말소기준권리에 따라 인수되는 권리와 소멸되는 권리가 있습니다 소멸주의에 해당되는 권리는 경매 종결시 권리가 소멸되므로 더이상 권리를 주장할 수 없고 법원의 배당금에서 해결해야 하지만 인수주의에 해당되는 권리는 경매 종결시 소멸되지 않고 매수인에게 그대로 인수가 됩니다. 말소기준등기와 원칙적으로 말소되지 않는 권리, 권리분석시 핵심체크사항 등에 대해 포스팅 해보겠습니다. 말소기준권리(말소기준등기)의 의미 매각결과 그 등기를 포함해서 그 이후의 모든 등기가 말소되는, 말소의 기준이 되는 등기를 말소기준등기(말소기준권리)라고 한다. 말소기준등기란 임차권을 포함하여 등기부상 나타나는 모든 권리들의 말소여부 즉 인수여부를 판별하는데 기준이 되는 등기를 말하며, 말소기준등기보다 후에 등기된 ..