경매물건을 검색하다 보면 '제시 외 건물 법정지상권 성립 여지 있음', '소유자 미상의 건축물 소재함', '제시 외 건물 성립 여지 불분명' 등의 문구를 심심치 않게 볼수 있습니다. 토지와 건물 중 토지만 경매가 진행되는 경우로 이런 물건을 법정지상권 부동산이라 합니다. 법정지상권은 특수물건으로 월등한 수익성이 보장되지만 확실하게 공부하지 않으면 큰 낭패를 볼 수 있습니다. 법정지상권은 낙찰 후 건물주와 쉽게 협의되지 않으면 장기전이 될수 있고 소송 절차를 숙지하고 있어야 실수하지 않으므로 초보경매인이 접근하기에 어려운 물건입니다. 미경험자가 법정지상권에 도전하기에 앞서 정확한 용어의 이해와 법원판례에 익숙해 지는 습관을 들인다면, 언제가 법정지상권 부동산에 도전해 볼수 있지 않을까요? 어렵지만 반드시 ..

지상권이란 타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목(樹木)을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권을 말합니다. 관습법상의 지상권(예:분묘기지권 등) 또는 법정지상권도 있으나 보통은 당사자간의 계약에 의하여 지상권이 설정됩니다. 사실 지상권은 지주의 입장에선 사용, 수익 ,처분이라는 권리에 제한이 많으므로 지상권에 의한 토지의 사용은 극히 드물고 주로 임대차계약에 의하고 있습니다. 지상권의 내용과 존속기간, 등기와 지상권 소멸청구에 대해 포스팅 해보겠습니다. 지상권 내용 ① 지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다(민법 제279조) ② 기존 1층의 건물옥상 위에 건물을 소유하기 위한 지상권설정계약은 그 건물의 대지에 지상권을 설정하..

경매절차 중 손해발생 시 낙찰자가 할 수 있는 방법은 매각불허가신청, 매각허가결정취소신청, 경매대금반환청구, 부당이득반환청구가 있습니다. 매각불허가신청은 매수인이 하는 경우가 많지만 매수인뿐만 아니라 채권자, 채무자, 소유자 등 해당 경매물건의 이해관계인이면 누구나 할 수 있습니다. 유치원, 절 입찰시 주의사항과 매각불허가 사유, 매각불허가신청, 매각허가결정취소신청에 대해 포스팅하면서 부동상 경매실무 주의사항을 마칩니다. 유치원, 절, 재단법인의 재산 등 입찰시 주의사항 (1) 유치원은 초·중등교육법에 규정된 교육기관이므로 유치원의 교지나 교사는 원칙적으로 매매나 담보제공의 대상이 아닙니다. 학교법인이 그 기본재산을 매도 · 증여 · 교환 또는 용도 변경하거나 담보에 제공하고자 할 때 또는 의무의 부담이..

공유지분이 발생되는 이유는 많지만 대개는 공통투자, 상속자가 많은 경우 발생합니다 공유지분과 관련된 경매의 종류는 공유지분 경매와 공유물분할청구에 따른 경매로 구분할 수 있는데 두가지 경매는 성격도 다르고 공유자우선매수청구권 등에서도 다르게 취급됩니다. 공유지분 경매는 한 부동산에 여러명의 소유자가 있는데 그중 한명의 지분에 가압류, 근저당이 설정되어 있어서 그것을 원인으로 경매가 신청되는 경우에 해당됩니다. 공유물분할청구에 의한 경매는 공유자는 다른 공유자에게 공유물 분할을 청구할 수 있고 공유자간 분할에 합의하지 못할 경우 법원에 분할을 청구할 수 있습니다. 법원은 부동산을 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 우려가 있을때 경매를 명할 수 있습니다. 공유지분 경매에서는 채무가 있..

주택과 달리 시세차익을 얻으려고 토지, 임야를 경매로 낙찰받으려면 고려해야 될 사항이 많습니다. 특히 임야의 경우 매입한 토지에 분묘가 발견되면 연고자가 있는지 확인해야 하고 무연고 묘로 판단되면 지자체에 무연고 묘 개장 허가 신청을 하고 법적 절차를 통해 개장해야 합니다. 임야 매매시 분묘기지권을 제대로 확인하지 않으면 재산권 행사에 제한이 생기며 오랜시간 골치거리가 될 수 있습니다. 부동산 경매실무시 주의해야 될 사항으로 지상에 수목이 있는 경우, 임야 취득시 주의사항, 분묘기지권, 분묘기지권은 인정하지만 토지 사용료 청구를 허용하는 법원 판례, 공장 입찰시 주의사항에 대해 포스팅 해보겠습니다. 주의사항 1. 지상에 수목이 있는 경우 경매의 대상이 된 토지 위에 생립하고 있는 채무자 소유의 미등기 수..

2002년 11월 1일부터 상가건물 임대차보호법이 시행되고 있습니다. 상가건물 임대차보호법은 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 상가건물을 인도받았고 사업자등록을 신청했다면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다. 상가임대차법은 상가에만 적용되는 것이 아니라 사무실과 업무용 오피스텔, 공장 등도 적용대상이 될 수 있습니다. 상가임대차법은 상가 임차인의 권리를 보호하기 위한 법이지만 임대인의 입장에서도 꼭 알아야 할 내용이 있습니다. 상가임차인의 대항력, 환산보증금, 우선변제권, 소액임차인의 최우선변제권 인정, 임차권등기명령제도에 대해 포스팅 해보겠습니다. 상가임차인의 대항력 부여 상가건물 임대차보호법(약칭 상가임대차법)이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않았다 하더라도 임차인..

지난해 이슈가 된 ‘빌라왕’ ‘빌라의 신’ 사기 사건에 이어 최근 전국적으로 전세사기 사건이 발생하면서 전세포비아가 확산되고 있습니다. 전세보증금과 매매가격이 비슷한 깡통주택에서 대형전세사기가 발생했는데 안타깝게도 사기 피해자의 대부분이 20~30대 사회 초년생과 신혼부부입니다. 주택임대차보호법 문답해설 2편에 이어, 대항력을 갖추고 확정일자를 받았어도 이미 저당권이 설정되어 있거나 가등기, 가압류된 집을 임차한 경우 임차인이 보호받을 수 있는지 외국인일 경우 주택임차인으로 보호받을 수 있는지, 끝으로 임차권등기명령제도에 대해 포스팅하면서 주택임대차보호법 문답해설을 마칩니다. 질문 1. 이미 저당권이 설정되어 있는 주택을 임차하여 입주 후 주민등록을 마치고 계약서에 확정일자도 받았습니다. 이 저당권이 실..

최근 깡통전세로 전세 보증금을 받지 못하는 일이 속출하는 가운데 춘천의 다세대주택 건물이 경매에 넘어가면서 세입자들이 전세 보증금을 받지 못할 위기에 놓였습니다. 해당 다세대주택은 2016년 집주인이 임대업을 위해 매입, 당시 3억원 가량의 대출을 받아 근저당권이 설정돼 있는 상태였습니다. 임대업을 이어나가던 집주인은 코로나19로 전세 세입자가 급감함과 동시에 자금사정이 나빠져 은행 이자를 갚지 못했고 결국 경매에 넘어가게 됐습니다. 집주인에 따르면 당초 감정받은 경매가는 약 8억원이었지만 한번 유찰이 되면서 최저 가격이 약 5억8000만원으로 떨어졌습니다. 전세보증금의 경우 전입세대 확정일 순서로 지급되게 되는데 유찰로 인해 경매가가 낮아지면서 후순위로 밀린 세입자들은 전세 보증금을 돌려받지 못하는 상..