공유지분이 발생되는 이유는 많지만 대개는 공통투자, 상속자가 많은 경우 발생합니다 공유지분과 관련된 경매의 종류는 공유지분 경매와 공유물분할청구에 따른 경매로 구분할 수 있는데 두가지 경매는 성격도 다르고 공유자우선매수청구권 등에서도 다르게 취급됩니다. 공유지분 경매는 한 부동산에 여러명의 소유자가 있는데 그중 한명의 지분에 가압류, 근저당이 설정되어 있어서 그것을 원인으로 경매가 신청되는 경우에 해당됩니다. 공유물분할청구에 의한 경매는 공유자는 다른 공유자에게 공유물 분할을 청구할 수 있고 공유자간 분할에 합의하지 못할 경우 법원에 분할을 청구할 수 있습니다. 법원은 부동산을 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 우려가 있을때 경매를 명할 수 있습니다. 공유지분 경매에서는 채무가 있..

주택과 달리 시세차익을 얻으려고 토지, 임야를 경매로 낙찰받으려면 고려해야 될 사항이 많습니다. 특히 임야의 경우 매입한 토지에 분묘가 발견되면 연고자가 있는지 확인해야 하고 무연고 묘로 판단되면 지자체에 무연고 묘 개장 허가 신청을 하고 법적 절차를 통해 개장해야 합니다. 임야 매매시 분묘기지권을 제대로 확인하지 않으면 재산권 행사에 제한이 생기며 오랜시간 골치거리가 될 수 있습니다. 부동산 경매실무시 주의해야 될 사항으로 지상에 수목이 있는 경우, 임야 취득시 주의사항, 분묘기지권, 분묘기지권은 인정하지만 토지 사용료 청구를 허용하는 법원 판례, 공장 입찰시 주의사항에 대해 포스팅 해보겠습니다. 주의사항 1. 지상에 수목이 있는 경우 경매의 대상이 된 토지 위에 생립하고 있는 채무자 소유의 미등기 수..

2002년 11월 1일부터 상가건물 임대차보호법이 시행되고 있습니다. 상가건물 임대차보호법은 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 상가건물을 인도받았고 사업자등록을 신청했다면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다. 상가임대차법은 상가에만 적용되는 것이 아니라 사무실과 업무용 오피스텔, 공장 등도 적용대상이 될 수 있습니다. 상가임대차법은 상가 임차인의 권리를 보호하기 위한 법이지만 임대인의 입장에서도 꼭 알아야 할 내용이 있습니다. 상가임차인의 대항력, 환산보증금, 우선변제권, 소액임차인의 최우선변제권 인정, 임차권등기명령제도에 대해 포스팅 해보겠습니다. 상가임차인의 대항력 부여 상가건물 임대차보호법(약칭 상가임대차법)이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않았다 하더라도 임차인..

지난해 이슈가 된 ‘빌라왕’ ‘빌라의 신’ 사기 사건에 이어 최근 전국적으로 전세사기 사건이 발생하면서 전세포비아가 확산되고 있습니다. 전세보증금과 매매가격이 비슷한 깡통주택에서 대형전세사기가 발생했는데 안타깝게도 사기 피해자의 대부분이 20~30대 사회 초년생과 신혼부부입니다. 주택임대차보호법 문답해설 2편에 이어, 대항력을 갖추고 확정일자를 받았어도 이미 저당권이 설정되어 있거나 가등기, 가압류된 집을 임차한 경우 임차인이 보호받을 수 있는지 외국인일 경우 주택임차인으로 보호받을 수 있는지, 끝으로 임차권등기명령제도에 대해 포스팅하면서 주택임대차보호법 문답해설을 마칩니다. 질문 1. 이미 저당권이 설정되어 있는 주택을 임차하여 입주 후 주민등록을 마치고 계약서에 확정일자도 받았습니다. 이 저당권이 실..

최근 깡통전세로 전세 보증금을 받지 못하는 일이 속출하는 가운데 춘천의 다세대주택 건물이 경매에 넘어가면서 세입자들이 전세 보증금을 받지 못할 위기에 놓였습니다. 해당 다세대주택은 2016년 집주인이 임대업을 위해 매입, 당시 3억원 가량의 대출을 받아 근저당권이 설정돼 있는 상태였습니다. 임대업을 이어나가던 집주인은 코로나19로 전세 세입자가 급감함과 동시에 자금사정이 나빠져 은행 이자를 갚지 못했고 결국 경매에 넘어가게 됐습니다. 집주인에 따르면 당초 감정받은 경매가는 약 8억원이었지만 한번 유찰이 되면서 최저 가격이 약 5억8000만원으로 떨어졌습니다. 전세보증금의 경우 전입세대 확정일 순서로 지급되게 되는데 유찰로 인해 경매가가 낮아지면서 후순위로 밀린 세입자들은 전세 보증금을 돌려받지 못하는 상..

최근 전세 보증금이 매매가를 웃도는 ‘깡통전세’나 임대인이 전세금을 받고 잠적해 버리는 ‘전세사기’ 등으로 인해 임차인이 보증금을 전부 회수하지 못하는 피해가 확산되자 전세사기 피해 방지를 위한 「주택임대차보호법」 일부개정법률안이 ’23년 3월 30일 국회 본회의를 통과했습니다. ‘임대차계약을 체결할 때’ 임대인이 임차인에게 선순위 임대차 정보 및 납세증명서를 제시하도록 의무를 부과하고 임차권등기명령 결정이 임대인에게 고지되기 전에도 임차권등기가 가능해진 것이 개정법의 주요 내용입니다. 주택임대차보호를 위한 현행제도로 어떤 것들이 있는지 확정일자는 무엇인지 주택임대차계약서에 확정일자를 받은 것과 전세권설정 등기는 어떤 차이점이 있는지 포스팅 해보겠습니다. 질문 1. 주택임대차보호를 위한 현행 제도로 어떤..

인천 미추홀구 전세사기 피해자의 70%가량이 소액 임차인 보호를 위한 최우선변제금을 받지 못하는 걸로 확인됐습니다. 최우선변제금은 계약 당시 일자가 아닌 근저당 설정 일자에 따라 보증금 기준이 달라지기 때문입니다. 최우선변제 기준인 보증금 상한액은 2~3년 주기로 개정되는 주택임대차보호법 시행령에 따라 꾸준히 올라가는데 최우선변제 기준이 근저당 설정 시기로 정해져 있기 때문에 개정돼도 소급되지 않고 근저당이 설정된 경우 적용 시점을 담보권 실행일로 봅니다. 또한 근저당이 설정되면 전세보증금 반환보증보험에 가입하기가 어렵습니다. 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는 주거용 건물의 범위와 소액보증금 최우선변제를 받기 위한 요건, 확정일자에 의한 우선변제권에 대해 포스팅 해보겠습니다. 주거용 건물의 범위 경..

경매부동산은 권리관계가 애매할수록 현장조사를 많이 할수록 큰 시세차익을 볼 수 있습니다. 친·인척간의 임대차는 경매 실무상 많이 문제되는 경우인데, 법원실무에서는 부부사이, 부모와 미성년 자녀 간에는 임대차 관계를 인정하지 않지만 기타 형제간, 부자간, 친인척 관계일 경우 실체적 진실에 따라 판단하고 있습니다. 경매 재테크는 특별한 노하우보다 현장분석을 철저히 하고 시세파악을 정확히 해서 향후 매매 또는 임대 등이 양호한 지 등 손품과 발품을 아끼지 않는것이 중요합니다. 소유자 또는 채무자와의 특수관계인 임차인, 가장 임차인 문제, 가장 임차인 확인 방법에 대해 포스팅 해보겠습니다. 소유자 또는 채무자와의 특수 관계인 임차인 (1) 가끔 부부가 이혼을 가장하여 배우자를 임차인으로 하여 권리신고를 하거나 ..