임차인이 임대차 계약을 하고 주택을 인도받은 후 확정일자를 받았다 하더라도 선순위권리자가 있을 경우 대항력이 없습니다. 임차인 조사시 주민등록 전입일자 확인은 기본이고 가족의 주민등록은 그대로 둔채 임차인만 퇴거한 경우 대항력 이 있는지, 다세대주택(연립주택)에서 지번만 전입신고한 경우 대항력이 있는지, 전 소유자가 임차인인 경우 대항력 발생시기 등 여러 확인해야 할 사항이 있습니다. 이말은 임차인이 전입신고를 잘못하거나 법을 잘 모를 경우 내 재산을 지킬수 없다는 의미이기도 합니다. 대항력의 의미와 임차임의 대항력 발생시점, 임차인 조사시 주의사항에 대해 알아보겠습니다. 대항력의 의미와 인수되는 임차보증금 (1) 임대차 보호법상 대항력이란 임차주택이 매매나 경매 등에 의하여 소유자가 변경되는 경우에도 ..

부동산 경매가 종결되면 말소기준권리에 따라 인수되는 권리와 소멸되는 권리가 있습니다 소멸주의에 해당되는 권리는 경매 종결시 권리가 소멸되므로 더이상 권리를 주장할 수 없고 법원의 배당금에서 해결해야 하지만 인수주의에 해당되는 권리는 경매 종결시 소멸되지 않고 매수인에게 그대로 인수가 됩니다. 말소기준등기와 원칙적으로 말소되지 않는 권리, 권리분석시 핵심체크사항 등에 대해 포스팅 해보겠습니다. 말소기준권리(말소기준등기)의 의미 매각결과 그 등기를 포함해서 그 이후의 모든 등기가 말소되는, 말소의 기준이 되는 등기를 말소기준등기(말소기준권리)라고 한다. 말소기준등기란 임차권을 포함하여 등기부상 나타나는 모든 권리들의 말소여부 즉 인수여부를 판별하는데 기준이 되는 등기를 말하며, 말소기준등기보다 후에 등기된 ..

부동산 경매에 있어 권리분석이란 단순하게 법률적인 권리순위의 조사에만 그치는 것이 아니라 절차상의 모든 변수를 꼼꼼하게 따져봐야 합니다. 판단의 실수로 인해 안게 되는 손해가 클 뿐더러 여러 이해관계인들이 얽혀있어 각각의 입장변동으로 다양한 결과가 발생될 수 있기 때문입니다. 정확한 권리분석을 위해서는 직접 경매에 참석하여 몸으로 익히는게 가장 좋겠지만 경매 전문가들의 경험담, 낙찰 사례 분석, 경매관련 정보를 꾸준히 습득하여 나만의 노하우를 만들어가는 것이 중요하다고 생각합니다. 권리분석 절차, 일반적 권리간 우선순위원칙, 특별우선채권, 일반우선채권 등에 대해 포스팅해보겠습니다. 권리분석이란 경매할때 가장 먼저 해야 하는 것이 권리분석이다. 실제로 부동산을 매입하려면 해당 부동산이 법률적으로 하자가 없..

경매와 관련한 용어의 1편에서 경매용어를 일부 다뤘는데요. 쉽게 이해가 가는 단어들도 있지만 대부분 곱씹어 읽어야 이해가 가는 수준입니다. 오늘은 임차인의 우선변제권, 차순위매수신고인, 매수신청보증금, 토지별도등기 등에 대해 알아보겠습니다. 1. 임차인의 우선변제권 임차인이 법원에 권리신고 및 배당요구를 하여 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 임차보증금을 변제 받을 수 있는 권리를 말한다. 2. 차순위매수신고인(차순위입찰신고인) 매각기일에 최저매각가격 이상의 금액으로 매수를 신청한 매수신고인들 중 최고가매수신고인이 매수 신청한 금액에서 입찰보증금을 제외한 금액 이상으로 매수 신청한 매수신고인 중 차수위신고인으로 신고한 매수신청자를 말한다. 차순위신고인은 잔금납부일에 매수인이 잔금을 납부하지 아니하면 ..

최근 언론을 뜨겁게 달구는 빌라왕 전세사기를 보더라도 경매에 대한 지식이 없다면 누구나 전세사기를 당할 수 있습니다. 경매를 공부하기 위해선 용어에 익숙해지는 것이 우선입니다. 가나다 순으로 경매개시 결정등기, 경락, 낙찰/매각, 취소, 취하, 인수주의, 소제주의 등에 대한 용어의 의미를 알아보겠습니다. 1. 경매개시 결정등기 채권자가 집행법원에 경매신청을 하게 되면 법원은 경매 절차의 개시결정을 하고 직권으로 그 사유를 등기부에 기입할 것을 관할 등기소의 등기공무원에게 촉탁하게 되며, 이때 등기부에 등재되는 것이 경매개시결정등기이다. 이때부터 경매복적물에 대한 압류의 효력이 발생한다. 2. 경락 → 낙찰 → 매각 1993년 부동산에 대해 법원경매가 호가제에서 입찰제(서면응찰)로 바뀌면서 경락이란 용어대..