최근 전세 보증금이 매매가를 웃도는 ‘깡통전세’나 임대인이 전세금을 받고 잠적해 버리는 ‘전세사기’ 등으로 인해 임차인이 보증금을 전부 회수하지 못하는 피해가 확산되자 전세사기 피해 방지를 위한 「주택임대차보호법」 일부개정법률안이 ’23년 3월 30일 국회 본회의를 통과했습니다. ‘임대차계약을 체결할 때’ 임대인이 임차인에게 선순위 임대차 정보 및 납세증명서를 제시하도록 의무를 부과하고 임차권등기명령 결정이 임대인에게 고지되기 전에도 임차권등기가 가능해진 것이 개정법의 주요 내용입니다. 주택임대차보호를 위한 현행제도로 어떤 것들이 있는지 확정일자는 무엇인지 주택임대차계약서에 확정일자를 받은 것과 전세권설정 등기는 어떤 차이점이 있는지 포스팅 해보겠습니다. 질문 1. 주택임대차보호를 위한 현행 제도로 어떤..

인천 미추홀구 전세사기 피해자의 70%가량이 소액 임차인 보호를 위한 최우선변제금을 받지 못하는 걸로 확인됐습니다. 최우선변제금은 계약 당시 일자가 아닌 근저당 설정 일자에 따라 보증금 기준이 달라지기 때문입니다. 최우선변제 기준인 보증금 상한액은 2~3년 주기로 개정되는 주택임대차보호법 시행령에 따라 꾸준히 올라가는데 최우선변제 기준이 근저당 설정 시기로 정해져 있기 때문에 개정돼도 소급되지 않고 근저당이 설정된 경우 적용 시점을 담보권 실행일로 봅니다. 또한 근저당이 설정되면 전세보증금 반환보증보험에 가입하기가 어렵습니다. 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는 주거용 건물의 범위와 소액보증금 최우선변제를 받기 위한 요건, 확정일자에 의한 우선변제권에 대해 포스팅 해보겠습니다. 주거용 건물의 범위 경..

경매부동산은 권리관계가 애매할수록 현장조사를 많이 할수록 큰 시세차익을 볼 수 있습니다. 친·인척간의 임대차는 경매 실무상 많이 문제되는 경우인데, 법원실무에서는 부부사이, 부모와 미성년 자녀 간에는 임대차 관계를 인정하지 않지만 기타 형제간, 부자간, 친인척 관계일 경우 실체적 진실에 따라 판단하고 있습니다. 경매 재테크는 특별한 노하우보다 현장분석을 철저히 하고 시세파악을 정확히 해서 향후 매매 또는 임대 등이 양호한 지 등 손품과 발품을 아끼지 않는것이 중요합니다. 소유자 또는 채무자와의 특수관계인 임차인, 가장 임차인 문제, 가장 임차인 확인 방법에 대해 포스팅 해보겠습니다. 소유자 또는 채무자와의 특수 관계인 임차인 (1) 가끔 부부가 이혼을 가장하여 배우자를 임차인으로 하여 권리신고를 하거나 ..

임차인이 임대차 계약을 하고 주택을 인도받은 후 확정일자를 받았다 하더라도 선순위권리자가 있을 경우 대항력이 없습니다. 임차인 조사시 주민등록 전입일자 확인은 기본이고 가족의 주민등록은 그대로 둔채 임차인만 퇴거한 경우 대항력 이 있는지, 다세대주택(연립주택)에서 지번만 전입신고한 경우 대항력이 있는지, 전 소유자가 임차인인 경우 대항력 발생시기 등 여러 확인해야 할 사항이 있습니다. 이말은 임차인이 전입신고를 잘못하거나 법을 잘 모를 경우 내 재산을 지킬수 없다는 의미이기도 합니다. 대항력의 의미와 임차임의 대항력 발생시점, 임차인 조사시 주의사항에 대해 알아보겠습니다. 대항력의 의미와 인수되는 임차보증금 (1) 임대차 보호법상 대항력이란 임차주택이 매매나 경매 등에 의하여 소유자가 변경되는 경우에도 ..

부동산 경매가 종결되면 말소기준권리에 따라 인수되는 권리와 소멸되는 권리가 있습니다 소멸주의에 해당되는 권리는 경매 종결시 권리가 소멸되므로 더이상 권리를 주장할 수 없고 법원의 배당금에서 해결해야 하지만 인수주의에 해당되는 권리는 경매 종결시 소멸되지 않고 매수인에게 그대로 인수가 됩니다. 말소기준등기와 원칙적으로 말소되지 않는 권리, 권리분석시 핵심체크사항 등에 대해 포스팅 해보겠습니다. 말소기준권리(말소기준등기)의 의미 매각결과 그 등기를 포함해서 그 이후의 모든 등기가 말소되는, 말소의 기준이 되는 등기를 말소기준등기(말소기준권리)라고 한다. 말소기준등기란 임차권을 포함하여 등기부상 나타나는 모든 권리들의 말소여부 즉 인수여부를 판별하는데 기준이 되는 등기를 말하며, 말소기준등기보다 후에 등기된 ..

부동산 경매에 있어 권리분석이란 단순하게 법률적인 권리순위의 조사에만 그치는 것이 아니라 절차상의 모든 변수를 꼼꼼하게 따져봐야 합니다. 판단의 실수로 인해 안게 되는 손해가 클 뿐더러 여러 이해관계인들이 얽혀있어 각각의 입장변동으로 다양한 결과가 발생될 수 있기 때문입니다. 정확한 권리분석을 위해서는 직접 경매에 참석하여 몸으로 익히는게 가장 좋겠지만 경매 전문가들의 경험담, 낙찰 사례 분석, 경매관련 정보를 꾸준히 습득하여 나만의 노하우를 만들어가는 것이 중요하다고 생각합니다. 권리분석 절차, 일반적 권리간 우선순위원칙, 특별우선채권, 일반우선채권 등에 대해 포스팅해보겠습니다. 권리분석이란 경매할때 가장 먼저 해야 하는 것이 권리분석이다. 실제로 부동산을 매입하려면 해당 부동산이 법률적으로 하자가 없..

경매와 관련한 용어의 1편에서 경매용어를 일부 다뤘는데요. 쉽게 이해가 가는 단어들도 있지만 대부분 곱씹어 읽어야 이해가 가는 수준입니다. 오늘은 임차인의 우선변제권, 차순위매수신고인, 매수신청보증금, 토지별도등기 등에 대해 알아보겠습니다. 1. 임차인의 우선변제권 임차인이 법원에 권리신고 및 배당요구를 하여 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 임차보증금을 변제 받을 수 있는 권리를 말한다. 2. 차순위매수신고인(차순위입찰신고인) 매각기일에 최저매각가격 이상의 금액으로 매수를 신청한 매수신고인들 중 최고가매수신고인이 매수 신청한 금액에서 입찰보증금을 제외한 금액 이상으로 매수 신청한 매수신고인 중 차수위신고인으로 신고한 매수신청자를 말한다. 차순위신고인은 잔금납부일에 매수인이 잔금을 납부하지 아니하면 ..

최근 언론을 뜨겁게 달구는 빌라왕 전세사기를 보더라도 경매에 대한 지식이 없다면 누구나 전세사기를 당할 수 있습니다. 경매를 공부하기 위해선 용어에 익숙해지는 것이 우선입니다. 가나다 순으로 경매개시 결정등기, 경락, 낙찰/매각, 취소, 취하, 인수주의, 소제주의 등에 대한 용어의 의미를 알아보겠습니다. 1. 경매개시 결정등기 채권자가 집행법원에 경매신청을 하게 되면 법원은 경매 절차의 개시결정을 하고 직권으로 그 사유를 등기부에 기입할 것을 관할 등기소의 등기공무원에게 촉탁하게 되며, 이때 등기부에 등재되는 것이 경매개시결정등기이다. 이때부터 경매복적물에 대한 압류의 효력이 발생한다. 2. 경락 → 낙찰 → 매각 1993년 부동산에 대해 법원경매가 호가제에서 입찰제(서면응찰)로 바뀌면서 경락이란 용어대..